حصريا ولآول مره الدليل الكامل لشراء وتسجيل شقه او عقار او ارض بالنسبه للآخوه العرب والاجانب
اخر تعديل حول تملك الاجانب وموضوع ا لاقــــــــــــــــــامه
وافق مجلس الوزراء على المقترح الخاص بتعديل قواعد منح الإقامة فى مصر لغير السياحة للأجانب الذين يقومون بشراء وحدات سكنية، للتتواكب مع الارتفاع الحالى لقيمة العقارات، والزيادة التى طرأت على أسعار العقارات، على أن يتم ذلك بشكل متدرج، حيث تم زيادة هذه القيمة من 50 ألف دولار وفقا لما هو معمول به حاليا إلى 100 ألف دولار فى حالة طلب الإقامة لمدة عامن وتدرجها لتصل إلى 400 ألف دولار فى حالة طلب الإقامة لمدة خمس سنوات.هذا بالنسبه لمشكله الاقامه فقط
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
- احذر من شراء شقة بدون عداد
خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
- تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض
تاكد من عقد الملكيه فهناك عقود خضراء
تخدع المشترى وهى غير مسجله طيب
نعرفها ازاى ...؟؟؟
للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس
ناتى لمستندات الملكيه فلابد من
مراجعة مستندات الملكية سند البائع لتتبين ما هى صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا (مسجل) ..ويمتنع عن الشراء فى حالة ما إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع فريسة لعملية نصب.كما يحترس من شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسةاو كودى . •و يقوم بمراجعة بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة – فيفضل الا يشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على امواله •ويقوم بمراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :
أ-أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة . ويمتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليه امواله
ب-أن العقار أنشىء بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها .ويحذر أن يشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للإنهيار، ويفقد ماله أو حياته وحياة اسرته •ويجب عليه أن يتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة لعمل الاتى :-
أ- للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك . ويمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيته أو حيازته ويفقد امواله.
ب- يتقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ0000) الخ. •يأخذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) ويرفقها مع عقد ملكيته للوحدة , ويودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك .
ثم نأتى لمرحلة تحرير عقد البيع فيجب أن يشتمل العقد على اسم المشترى و اسم البائع بالتفصيل و محل اقامة كلا منهما و مهنة كلا منهما و ارقام اثبات شخصيتهم ثم اثبات الايجاب و القبول على تحرير عقد البيع و اقرار كلا منهما و بخاصة البائع بأنه لا يخضع لقانون الكسب الغير مشروع و أنه غير ممنوع من التصرف ثم تأتى مرحلة البنود : البند الاول : اقرار البائع ببيع العقار أو الشقة للمشترى القابل لذك مع تحديد العقار تحديدا نا فيا للجهالة من حيث حدوده و مساحته و عدد الادوار و مكونات كل دور و اذا كانت شقة محل البيع فانه يجب تحديد الشقة وصفا وتنفصيلا من حيث الحدود و انها بأى دور من أدوار العقار ورقم الشقة و حدود الشقة من جميع النواحى و مساحتها بالاضافة الى بيانات العقار الكائنة به تحديد نافيا للجهالة كما سبق من حيث الحدود و المعالم و المساحة
البند الثانى الثمن و طريقة سداده و المبلغ المدفوع بمجلس تحرير العقد متضمنا اقرار من البائع بانه تسلمه بمجلس العقد
البند الثالث اقرار المشترى بمعاينة الشقة او العقار المعاينة التامة النافية للجهالة
البند الرابع ضمان البائع لكافة الحقوق العينية و الشخصية و ضمان التعرض القانونى و الغير قانونى
البند الخامس اثبات سند ملكية البائع طبقا للعقد المشهر او تسلسل الملكية
البند السادس حصة الشقة في ارض العقار والاجزاء المعدة للاستعمال المشترك و سطوح العقار و الحديقة اذا كانت هناك حديقة .
البند السابع وقت تسليم العقار او الشقة المبيعة
البند الثامن الشرط الجزائى على كلا من البالئع و المشترى في حالة اخلال أيا منهما بأى بند من بنود هذا العقد أو النكول و الرجوع عن العقد .
و هناك بنود يمكن اضافتها مثل المحكمة المختصة بنظر اى نزاع على هذا العقد و المراسلات التى ترسل لآيا من البائع او المشترى على العنوان المثبت بالعقد و عدد نسخ العقد وهى ليست بذات اهمية البنود الثمانية
بعد معاينة العقار والاتفاق على السعر تكون الخطوات كالاتي
:-
1.عدم اعطاء اي مبلغ للطرف الاول( والمقصود بالطرف الاول هوه البائع) والطلب منه ان يمهلك يومين فقط لاكمال المبلغ ( وهذه حجة حتى تستطيع ان تقوم بما ساقوله لك في الخطوة رقم 2.
2.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري للاستفسار عن الشقة من انها خالية من الديون لاي جهة.... وكذلك للتاكد من انها مسجلة باسم الطرف الاول.
3.بعد ان تاكدت من سلامة كل شي تعود الى الطرف الاول ( انت في العقد تسمى الطرف الثاني).... ومعك مبلغ بسيط لابرام العقد الابتدائي...( ومن الافضل ان تطلب يبرم العقد الابتدائي ويصدق عند مركز الشرطة لمنطقة العقار)
.وانت عند الطرف الاول تطلب منه اخر فواتير الكهرباء والهاتف( لاتستحي هذا حق) وان تكون قد مضى عليها مدة قصيرة....وتساله ايضا ان كانت الشقة مطلوبة الى اتحاد ملاك العمارة اي مبلغ( اتحاد الملاك هو مجلس خاص بكل عمارة مسؤول عن صيانتها من كل الجوانب مقابل مبلغ تدفعه كل شقة شهريا والمعدل العام للمبلغ هوه 50-100 جنيه ...اطلب منه اخر وصل دفعه لاتحاد الملاك وشوف التاريخ....لان هناك ديون على شقق تصل الى اكثر من الفين جنيه وعند قدوم المشتري الجديد تلاقي رئيس اتحاد الملاك بنفسة نايم لك على باب الشقة ...وتقدر تتاكد ايضا من بواب العمارة
5. بعد ان كتبت العقد الابتدائي مع الطرف الاول تذهب في اليوم الثاني معه الى دائرة الشهر العقاري للمنطقة لغرض عمل توكيل منه باسمك في حق التصرف بالشقة من بيع لنفسك وللغير ....وأوكد على كلمة ( يحق له البيع لنفسه وللغير)... وتصدق في نفس الوقت العقد الابتدائي عند الشهر العقاري
ملاحظة:-ان رسوم اجراء التوكيل من الطرف الاول الى الثاني تقع على الطرف الاول ....فلاتخليه يستغلك ويقول لا الرسوم عليك اما رسوم تصديق العقد الابتدائي فتقع على الطرف الثاني
.عند استلام التوكيل تكمل باقي مبلع العقد في حينها ( سلم واستلم)...وهنا ينتهي دور الطرف الاول
ملاحظة نسيت ان اذكرها ( استلم الشقة فور اعطاءك المبلغ ومن الافضل ان تعطيه المبلغ وانت في الشقة وتاخذ التوكيل
7. هنا ياتي دورك في اجراءات تسجيل الشقةاول شي تعمله هوه انه بالتوكيل الذي معك تبيع الشقة فورا لنفسك بعقد وهذا اضمن لك وهوه اجراء ماياخذ منك اقل من نص ساعة في نفس دائرة الشهر العقاري
8.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لغرض اكمال اجراءات التحويل للشقة وماراح يحتاجون منك الا صورة من جوازك والتوكيل اللي عمله لك الطرف الاول وعقد الشقة الاصلي ( وليس عقد بيع الشقة ) وتستطيع ان تحصل على العقد الاصلي من نفس دائرة التسجيل العقاري بالمناسبة يااخوان فان التوكيل وهوه اهم شي في الموضوع كله
9.ان اجراءات التحويل سوف تاخذ مده لاتتجاوز العشرين يوم (موافقات امنيه) وسيحددون لك تاريخ مراجعتهم لانهاء التسجيل
. في هذه الاثناء وخلال فترة العشرين يوم يمكنك ان تنهي بعض المشاوير اولها معاملة تغيير عداد الكهرباء باسمك( تغيير العداد باسمك شي مهم جدا لان اغلب المراجعات يطلبون منك ان كانت فاتورة الكهرباء باسمك)......حيث تذهب الى دائرة الكهرباء وتقدم طلب بتغيير العداد باسمك وسيعطوك عقد تملاء بياناته وسيطلبون ايضا منك التوكيل ...( شوفوا التوكيل كم هوه مهم)وسوف يحددون لك متى سيقومون بتغيير العداد.....( من الافضل ان تمر عليهم كلما يكون عندك وقت وليس قبل 10 ايام)....( هناك رسوم لتحويل العداد خلي بالك السعر على حسب الامبير وكام فاس المعتاد حوالى 1000 جنيه)
11. الذهاب الى مصلحة التلفونات الخاصة بالمنطقة ( السنترال) لغرض تحويل الهاتف...( ورسوم تحويل الهاتف حوالي 500 جنيه لغير المصري )
.وبهذا ماعليك سوا الانتظار الى ان تاتي الموافقات باسمك للشقة والف مبروك
ملاحظات عامة ..
. لسهوله اكمال الاجراءات ماعليك هوه ان
تقوم بتوكيل محامى امين ومتخصص
اكرر متخصص فى تسجيل العقارات
(من خلال التجربة الشخصية) لتسجيل عدد 500 شقه تقريبا
4. ان ضريبة شراء اي شقة هنا في مصر هي الان اصبحت 2050 جنيه وليس هناك اي علاقة بحجم الشقة او موقعها كما كانت في السابق ناتى على المصاريف متوسط تكلفه المحامى من 3000 - 5000 جنيها حسب اتفاقك سواء عربى او اجنبى بخلاف مصاريفه
اكراميات ورشاوى تعادل 100% من الرسوم الرسميه حوالى 1000 جنيه
2- رسوم نقابة المحامين = 5 فى الالف من سعر الشقة لايمكن فبول الطلب بدونها.
مبدئيا تسجيل الشقه يحتاج من 5 شهور وانت طالع و9 شهور للاخوه العرب والاجانب للموافقات
وهناك نوعان من التسجيل هما
التسجيل الرضائى امام الشهر العقارى
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
.
عند اختيارك لاى من الطرق السابقه لابد اولا من ان تعمل كشف تحديد مساحى للشقه ويتم مراجعته بالشهر العقارى وتعمل اشهار لعريضه الدعوى بالشهر العقارى
خطوات شهر العقود
نورد فيما يلى الخطوات التى يمر بها شهر العقود حتى يمكن التحقق مما إذا كانت هذه المستندات تم إشهارها أى تسجيلها التسجيل الناقل للملكية أم لم يتخذ من خطوات الإشهار سوى بعض المراحل التى لا يترتب عليها نقل الملكية حسبما ينص قانون تتنظيم الشهر العقارى .
وخلال خطوات الإشهار يأخذ المحرر أو العقد المشهر عدة أرقام بسجلات الشهر العقارى
رقم الطلب [
وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية الطلبات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع العقار فى دائرتها] .
رقم المشروع
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية المشروعات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع فى دائرتها العقار ].رقم أسبقية التسجيل بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار .
رقم الشهر
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر شهر المحررات بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار ] .
ولا يعتبر العقد ناقلا للملكية إلا إذا تم إشهاره ومر بجميع هذه المراحل وأخذ رقم الإشهار أو التسجيل بمكتب الشهر العقارى الخاص بالمحافظة الكائن بها العقار وليس أى رقم آخر بالمأموريات المختصة حيث تختص هذه المأموريات بالمراحل الممهدة لإتمام التسجيل .
إجراءات الشهر طبقا لقانون الشهر العقارى
1= طلب الشهر والتأشير عليه بالقبول
يقدم طلب الشهر – من أصل وصورتين _ للمأمورية الكائن بدائرتها العقار موقعا عليه من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه قانونا كوكيل أو ولى أو وصى أو قيم ويجب أن يشتمل الطلب على الآتى
أ = البيانات الدالة على شخصية كل طرف وعلى الأخص الإسم والسن والجنسية ومحل الإقامة وصفة مقدم الطلب (وكيل – قيم – وصى ).
ب= البيانات الخاصة بالعقار المراد شهره ( موقعه – حدوده – مساحته …الخ).
ج = بيان موضوع المحرر المراد شهره والمقابل .
د = البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل المتصرف – وذلك فى العقود والإشهادات وأحكام صحة التعاقد .
ويقرن بالطلب الأوراق والمستندات المؤيدة لهذه البيانات .
ويدون الطلب بدفتر أسبقية الطلبات مع ذكر تاريخ وساعة تقديمه حتى تتقرر الأسبقية فى تقديم الطلبات .
ويبحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية .
فمن الناحية الهندسية فقد ألحق بمأموريات الشهر العقارى مكاتب هندسية وهى تراجع الطلب من الناحية المساحية
للتثبت من موقع العقار وحدوده ومسطحه وقد ينتقل المكتب الهندسى لمعاينة العقار على الطبيعة وتحديده بوضع علامات حديدية عليه . فإذا ما أتم المكتب الهندسى بحث الطلب من الناحية المساحية –
بحث الطلب بعد ذلك من الناحية القانونية . فتتولى المأمورية بحث البيانات الواردة فيه للتأكد من مطابقتها للأوضاع المقررة قانونا . ثم تبحث المستندات المرفقة للتثبت بوجه خاص من أصل الملكية فإذا تم بحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية – أشرت المأمورية بالقبول للشهر بختم نقش عليه عبارة " مقبول للشهر " .
2 = مشروع المحرر المراد شهره والتأشير عليه بصلاحيته للشهر
يعتبر " القبول للشهر " ترخيصا لصاحب الشأن فى إعداد المحرر المراد شهره وتأتى بعد ذلك الخطوة الثانية لهذه المرحلة التمهيدية وهى تحضير مشروع المحرر .
فإذا كان المحرر المراد شهره عرفيا وجب ان يحرر على الورق الأزرق الخاص المعد لذلك ويكون التحرير بالمداد الأسود وهذا هو الأصل الذى يحفظ وتؤخذ منه صور فوتوغرافية .
وإذا كان المحرر رسميا كان التحرير على ورق أبيض عادى مسطر وبعد توثيقه تحفظ منه الصورة الأولى وهى محررة على الورق الأزرق وتؤخذ من هذه الصورة الصور الفوتوغرافية.
وفى الحالتين يجب أن يشتمل المحرر على جميع البيانات الواردة فى " إخطار القبول للشهر ".
فإذا أعد مشروع المحرر على النحو سالف الذكر – قدمه صاحب الشأن إلى المأمورية مقرونا به إخطار القبول وجميع المستندات التى سبق تقديمها مع الطلب فتقوم المأمورية بتدوينه بحسب تاريخ وساعة تقديمه" بدفترأسبقية مشروعات المحررات ".
وبحث مشروع المحرر يكون بالتثبت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به فإذا وجدت مطابقة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته للشهر وذلك بوضع خاتم عليه فى صدره وفى آخره من الناحيتين يسمى خاتم " صالح للشهر " .
3 = توقيع المحرر وعملية التسجيل
بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للشهر – تنتهى المرحلة التمهيدية لإجراءات الشهر.
فإذا تسلم صاحب الشأن مشروع المحرر مؤشرا عليه بالصلاحية للشهر قدمه إلى أى مأمورية للتوثيق ــ لتوقيعه من ذوى الشأن ــ فإذا كان المحرر رسميا تولت مأمورية التوثيق عملية توقيعه وإذا كان عرفيا تولت المأمورية التصديق على توقيعات ذوى الشأن – ولا تتم عملية التوقيع أو التصديق إلا بعد دفع رسم التوثيق أو التصديق ورسوم التسجيل كاملة ــــ ويحرر محضر بمعرفة الموثق فى مأمورية الشهر العقارى والتوثيق يتم فيه توقيع أصحاب الشأن فى المحرر عليه أمام الموثق فيما يعرف بمحضر التصديق .
ثم يقدم صاحب الشأن المحرر بعد التصديق عليه لمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار وهو المكتب الذى تتبعه المأمورية التى تولت إتمام المرحلة التمهيدية للشهر – ويرفق بالمحرر جميع المستندات المؤيدة للصفة والتكليف وأصل الملكية - ويوضح فى ذيل النسخة المقدمة للشهر وعلى كل صفحة من صفحاتها رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها.
وتتم عملية التسجيل بتدوين المحرر فى دفتر يعد لذك بكل مكتب ويسمى " بدفتر الشهر " وتثبت فيه المحررات بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها للشهر وبحسب أسبقيتها فى التقديم للمكتب ويحفظ أصل المحرر فى أماكن معدة للحفظ .
والرقم الذى يعطى للمحرر فى هذا الدفتر هو رقم شهر المحرر أو العقد [ إى رقم إشهاره ] .
فإذا ما تمت عملية التسجيل على هذا النحو – قامت أقلام التصوير الشمسى التابعة لمكتب الشهر بإعداد صورتين من كل محرر تم شهره وتسلم إحدى الصورتين لصاحب الشأن وترسل الآخرى إلى إدارة المحفوظات التابعة للمكتب الرئيسى للشهر العقارى وذلك لحفظها فيها .
وإذا كان من شـأن التصرف المشـهر نقل التكليف ختم على المحرر المشهر بختم مثلث منطوقه " ناقل للتكليف " .
اما اجراءات شهره يقدم طلب تسجيل لمكتب الشهر العقارى الذى يقع بدائرته الشقة المبيعة او العقار المبيع و يمكن كتابة الطلب على التموذج المعد بمكتب الشهر العقارى و ترفق به اربعة صور منه ( أى الطلب ) ليقوم مكتب الشهر العقارى بدوره بارسال صورة لمكتب المساحة المختص و بعد تقديم الطلب بثلاثة أيام على الاقل يقوم المشترى أو وكيله بالحضور لمكتب المساحة للآرشاد حتى يقوم مكتب المساحة بعمل كشف تحديد للعقار أو الشقة المبيعة و بعد انتهاء مكتب المساحة من اصدار كشف التحديد يقوم المشترى او وكيله بعمل مشروع العقد المسجل على العقود الخضراء التى تباع بمكتب الشهر العقارى و بعد انهاء المشروع يقوم الطالب بتقديمه الى مكتب الشهر العقارى للحصول على مقبول للشهر مع جميع المستندات المطلوبه و بعد استلامه للمشروع المقبول للشهر يقوم الطالب باحضار البائع الى اقرب مكتب توثيق له للتصديق على المشروع المقبول للشهر و بعد انهاء هذه المرحلة يتوجة الى المكتب الرئيسى للشهر العقار بتسليم المقبول للشهر بعد التصديق عليه شاملا كافة المستندات المطلوبة و يقوم باستلام ايصال بالمقبول و المستندات و يتابع المكتب الرئيسى حتى يحصل على العقد النهائى المميكن
و في حالة رفض البائع عن شهر العقد يقوم
بالتسجيل الجبرى وهو النوع الثانى من
انواع التسجيل وهو كالاتى
أولا بانذارالبائع رسميا لا ثبات النكول حتى يتمكن من مطالبته بالشرط الجزائى ان وجد واخلاله بالتزماته ثم يقدم طلب التماس الى مكتب الشهر العقار الذى قدم به طلب تسجيل العقد بتعديل الطلب من بيع رضائى الى دعوى صحة ونفاذ و بعد استلامه لكشف التحديد يقوم باقامة دعوى صحة ونفاذ و يقوم بعد اعلان البائع بالدعوى يقوم باجراءات شهر صحيفة الدعوى حتى تقبل الدعوى
( لابد ان تاخذ بالك بانك لابد ان تكون مخلص كل الاجراءات والاوراق علشان تاخذ حكم الصحه والنفاذ فى اول جلسه اكرر اول جلسه لانك اذا تم التاجيل الى جلسه ثانيه سوف تدفع 7.5% للمحكمه من قيمه الشقه المدونه فى العقد
بخصوص إجراءات تسجيل العقار في مصر بالنسبة للاجانب ( سواء كانو عرب او من دول اخرى غير عربية )
: يتم تسجيل العقار في الشهر العقاري ، بنفس الطرق المتبعة للمواطن المصري يضاف لها بالنسبة للاجنبي الاجراءات التالية وهي التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري بنفسه بعد تقديم الطلب:
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من جهاز أمن الدولة المصري لاستحصال موافقته على تسجيل العقار موضوع البحث للاجنبي صاحب الطلب .
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من جهاز المخابرات المصري لاستحصال موافقته على تسجيل العقار موضوع البحث للاجنبي صاحب الطلب .
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من الجهاز المركزي للتأكد من أن الاجنبي ليس لديه اكثر من عقارين مسجلين باسمه في مصر لان القانون لايجيز للاجنبي ان يتملك اكثر من عقارين في مصر بغض النظر عن نوعهما ومساحتمهما
طبعا هذه الأجراءات كل واحدة منها تتطلب مدة إنتظار ما بين ارسال الاستعلام و عودة الرد عليه قبل الجهة المعنية وعادة كل استعلام لاتقل مدته عن شهر واحد ، والخلاصة ان اجراءات تسجيل العقار للاجنبي تتطلب مدة اكثر من مدة التسجيل للمواطن المصري وقد تتراوح مابين 3 الى 6 أشهرذياده وأحيانا اكثر
نحن نقوم بهذه الاجراءات نيابه عنك فنحن
خبراء فى صياغه العقود وتأسيس الشركات وتسجيل العقارات .
المستشار القانونى شريف طه حافظ الحكيم
المحامى بالنقض والدستوريه والاداريه العليا
لدينا محامون متخصصون لتحرير العقود واتمام اجراءات شهرها وتسجيلها رضائيا
او جبريا بواسطه رفع دعاوى صحه التوقيع او دعوى صحه ونفاذ عقد البيع وتسجيل الاحكام
فقط اتصل بنا عند تحرير عقد البيع لا نتركك حتى تسليمك العقد مسجلا فى الشهر العقارى
مكاتبنا فى القاهره 43 ش البستان عابدين
20 ش مراد الجيزه - الاسكندريه العجمى الهانوفيل ش مسجد الصحابه امام مطعم كنتاكى المنصوره 34 شارع الثوره توريل
ت/01225035031 011160126267
مراسلتنا على الواتس اب او اللاين اوفيبر
01225035031
البريد الالكترونى
Sheriiif1@yahoo.com - sheriiif@hotmail.com
=====================
=========================
8 أبريل، 2015 ·
توجيهات ونصائح قانونية هامة للمواطنين لتجنب النصب العقاري قبل او عند شراء او إيجار قطعة ارض او عقار او وحدة سكنية او إدارية او تجارية بسبب غياب الضمانات
ان شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.
فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.
ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك و لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :-
- الحصول على عقد ملكية العقار او الوحدة السكنية المراد شرائها من المالك
وفى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.-
- وفى حالة ما اذا كان المالك الحلى قد اشترى الوحدة او العقار من قبل من مالك اخر او عدة ملاك سابقين فيجب وجود عقد او حجة ملكية الارض المقام عليها العقار او عقد ملكية الوحدة السكنية الاصلى لاول مالك وبقية عقود الببع الاخرى الى ان تصل الى اخر مالك للوحدة او العقار المالك الحالى بحوزة المالك ويتم اخذ صورة من جميع العقود التى تدل على انتقال الملكية لاخر مالك لهذا العقار او الوحدة السكنية والذهاب بهم الى محامى ( مهم جدا ) نظرا لاثباتهم فى عقد البيع المبرم بينك وبين البائع ولضمان عدم اثارة اى مشاكل قانونية عند رفع دعوى صحة توقيع او صحة ونفاذ.
- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
- وعند شراء شقة من مشوع سكنى تابع لوزارة الاسكان والتعمير نك االاسكان والتعمير يجب ان تحصل عاى محضر تسليم الجهاز بوزارة الاسكان والبنك بالمنطقة التابع لها المشروع للمستلم الاول للشقة وتوكيلات البيع للنفس والغير منه لباقى المالكين بعده و عقود البيع ويتم ابرام عقد بيع بينك وبين اخر مالك ومستلم للشقة ومعرفة باقى الاقساط اذا لم يكن مسسد باقى الاقساط لبنك التعمير والاسكان والذهاب مهع بكل المستندات السابقة للحى لمعرفة الغير مسدد من فواتير ماء وكهرباء ةغاز ان وجد ثم الذهاب لمكتب الشهر العقارى للاطلاع ع على التوكيلات وعمل توكيل لك واثبات كل المشترين السابقين باسمائهم وارقام توكيلاتهم فى التوكيل الجديد لك قبل دفع المبلغ له لضمان حقك وتكمل انت مع البنك باقى الاقساط.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى
وبعد تلك المقدمة الهامة السابقة اليك تلك النصائح القانونية الهامة التى يجب مراعاتها بدقة ويجب عليك ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام منها :-
1- لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة و راجع مستندات الملكية فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية سند البائع الموجودة معه لتتبين ما هى صفته, وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول ، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا (مسجل) وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وامتنع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا تقع فريسة لعملية نصب.
2 - اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع او كل وارث يوافق بتوكيل مستقل ولكن ينبغىى الا ينسى اى احد من الورثة والا تترتب مشاكل قانوية بعد ذلك ويبتذ الوارث الباقى الغير موافق المشترى للحصول على موافقته لاتمام البيع بعد ذلك.
3 - راجع بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة. فيفضل الا تشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على اموالك و إحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسة او كودى و يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.
4 - راجع الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :-
أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة. وامتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليك اموالك.
ب - التأكد من أن هذا العقار أنشىء بناء على رخصة بناء و له رخصة بناء بالفعل وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها ..وإحذر أن تشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، وتفقد مالك أو حياتك وحياة اسرتك لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية كما ذكرنا سابقا.
5 - اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك .. فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك وإمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك اموالك.
7- عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار
ينبغى التقديم للمشكلة الاولى وهى معرفة انواع العقود قبل ابرامها وهل عقد العقار الذى يعتد مستند يبرم على اساسه عقد شراء هذا الغقار حيث إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
أنواع العقود
وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما
عقود بيع مسجلة
أو عقود بيع ابتدائية
فالأول:- وهوعقد البيع المسجل
هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية.
أما الثانى :- عقد البيع الابتدائي
فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.
وكما ذكرنا من قبل لمنشور لنا بالتفصيل الفارق بين دعوي صحة التوقيع و دعوي صحة التوقيع والنفاذ
فدعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.
أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.
و لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب ولذلك فإن القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.
والحل هو
ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.
8 - العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.
9 - من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.
10 -يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.
11- بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، تقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجار، على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ 0000) الخ وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات.
خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.
12- من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.
بهذه النصائح القانونية السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لأى جزء من حقوقك المادية والادبية والمعنوية من شراءك لعقار او وحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة وضياع اموالك هباءا.
اسامة عبدالوهاب عبد الشافى
المحامى
وانتظروا انشاء الله تعالى قريبا دراسة وبحث شامل ووافى فى موضوع مهم ومطلوب وهو اتحاد الشاغلين الملاك سابقا وكيفية تكوينه والعضوية به واداراته والمراقبة عليه وانقضائه .
اسامه عبد الوهاب عبد الشافى
المحامى
ولمزيد من المعلومات والنصائح والاستشارات والابحاث والدراسات القانونية هذا عنوان صفحتى القانونية وصفحتى الشخصية للاطلاع والاستشارات والتساؤلات القناونية .
https://www.facebook.com/osama.wahab.5
https://www.facebook.com/pages/Egyptian-International-Center-E-I-C/1460967960792402?fref=nf
==================
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق