لماذا لا تستطيع بيع عقارك
بالطبع الجميع يعلم أن قرار شراء عقار ليس قراراً يأتي سريعاً مثل شراء حلوى ولكنه يأتي بعد تأنى ودراسة عميقة فبالتالي هناك أشياء يجب عليك أتباعها عند بيع عقارك حتى تستطيع بيع عقارك بأسرع وقت
أولاً: لا تبالغ في تقييم عقارك
لقد تحدثنا عن أن قرار الشراء يأتي بعد تأنى و لذلك يجب عليك أن تعلم شيئاً عندما يرى الشاري سعر عقارك فإنه حتماً يقارنه بالعقارات المشابهة من حيث المساحة و المنطقة و سنة البناء و غيرها من الأشياء التى يأخذها في اعتباره عند شراء عقار فبالتالي سيفقد عقارك جاذبيته بين العقارات المشابهة إذا كان سعر عقارك أعلى مما يجب أن يكون
ثانياً: أعطى معلومات كاملة عن عقارك
بالطبع يوجد خصائص كثيرة و أسس يبنى عليها شارى العقار قراره مثل سنة البناء، الخدمات بالمنطقة ، المساحة ، جودة التشطيبات و بالطبع السعر و القائمة طويلة لذا يجب عليك كبائع أن تضع كافة المعلومات الممكنة حتى يتسنى لك بيع عقارك بشكل سريع ، حيث أن الشارى يرى باليوم عدد من الإعلانات كبير جداً فلماذا سيهتم ويتواصل معك إذا لم تكن هناك تفاصيل كثيرة و هناك آخرون يضعون كل التفاصيل الممكنة
ثالثاً : ضع صور للعقار
إذا كانت المعلومات تساعد المشترى على معرفة كيفية اتخاذ قراره فإن صور العقار تعطيه تخيلاً لشكل هذا العقار و يعتبر من أكثر الأشياء التى تساعد على بيع العقار سريعاً هنا فى موقع عقار القاهرة الجديدة
رابعاً: كن أميناً
الأمانة فى التعامل يستطيع دائماً أن يشعر بها طرفى الصفقة وهى أكثر العوامل التى تؤدى إلى نجاح أو فشل الصفقة
طريقة تمييز عقارك المعروض للبيع
من الطبيعى فى عمليه البيع ان تسعى دوما لتمييز عقارك و إضافه قيمه أكبر له سواء كنت مالك او وسيط ، و سنتطرق الان إلى بعض النقاط التى يمكن ان تفيدك فى تمييز عقارك عن العقارات المحيطه به .
اهم الخصائص او النقاط التى يجب ان تتميز بها هى المصداقيه فى التعامل ، الكثير من البائعين يعتبرون ما يعدوا ذلك نوعا من ( الشطاره ) لكن دوما ما كانت المصداقيه هى النقطه الاقوى فى اكتساب العميل و تحفيز اتمام الصفقات .
ايضا هناك تنسيق اسلوب العرض .. وهنا فنحن نعنى الكثير من النقاط و الاشياء بتلك الجمله البسيطه ، فهناك تنسيق للعرض مثلا ان تكون مالكا لعقار و تريد بيعه و تقوم بتكليف احد المسوقين او الوسطاء العقاريين بذلك و تحاول فى ذات الوقت القيام بذات المهمه .
و ايضا هناك فى اسلوب العرض فى حاله طرح العقار للبيع من خلال احد محركات البحث العقارى مثل موقع عقار القاهرة الجديدة او من خلال البوابات او المنتديات العقاريه او حتى المبوبات العاديه نجد ان اسلوب العرض عامل مهم جدا فى تحسين و تحفيز المشترى على اتخاذ قرار الشراء .
و قد اثبتت الاحصائيات ان الاعلانات المرفق بها صور للعقار تحظى بتجاوب اعلى كثيرا من نظيرتها التى لم يرفق بها اى صور .
ايضا و هو العامل الاهم … السعر …دوما ما يلعب عنصر السعر الدور الاكبر فى تحديد ميول المشترى و موقفه من عمليه الشراء ، حيث ان المشكله دوما يظنها البائع انها تكمن فى غلو السعر ….لكن الحقيقه ان المشكله دوما تكمن فى عدم تناسب السعر مع القيمه التقريبيه للعقار .
و نجد ان المغالاه فى الاسعار هى العامل المنفر و ليس غلو الاسعار .
و اخيرا و لكنه ليس الاخر ، فحاله العقار ذاته نقطه اخرى فى تقييم المشترى له و نجد ان بعض المشترين قد يحجموا عن عمليه الشراء لهذا العامل فقط لاغير . و طبعا هناك عشرات العوامل الاخرى البسيطه التى قد تؤثر على عمليه البيع
كيف تختار شقة أحلامك؟
هل هو الموقع؟ …. هل المساحة؟ …. هل المكان؟…. هل مستوى المنطقة؟ ….. هل نوعية البناء؟…. هل اتجاه الوحدة قبلى ام بحرى؟ …. هل الدور يؤثر على قرار الشراء؟ …. هل عرض الشارع؟ … هل الوحدة بها جراج ام لا؟ ….. ولا ننسى نوعية الجار وهو العامل الخفى والذى يؤثر بمقدار كبير على قرار الشراء !
قرار شراء شقة الحلم من القرارات الهامة فى حياتنا فلابد اولا أن نحدد قبل أختيارنا ماذا أريد أن أفعل بهذة الشقة او الفيلا أو التوين هاوس او غيرها من الوحدات العقارية هل تريدها للسكن أم للأستثمار أم الاثنين معا والاستثمار هنا معناه أن أشترى الوحدة العقارية بغرض المتاجرة فيها أو بيعها فى فترات بعيدة أو قصيرة والاستفادة من تغيرات الاسعار على الفترات الزمنة المتنوعة .
ومما لاشك فية ان الاستثمار العقارى لازال ولا يزال هو الفرصة الامنة والمربحة للأدخار ولا يوجد فيه اى نوع من انواع المخاطرة هذا بغض النظر عن المشاريع الكبيرة والتى تحتوى على عناصر مخاطرة فى ارتفاع مواد البناء فى حين ان البيع تم فى فترات سابقة وهذا يمكن تداركة اذا تم عمل حسابة فى دراسات الجدوى …….. شراء وحدة عقارية يرجع الى عدة عوامل هامة جدا منها الحالة المادية والاقتصادية وقبلها لابد من وجود الرغبة فى الشراء والتى تنبع من شدة الأحتياج أما للسكن أو الأستثمار او الأدخار أو الى عوامل أخرى لم تكن فى الحسبان
أولا : لابد من معرفة عدة عوامل قبل الشراء اولهم المساحة المطلوب شراؤها فمعظمنا يريد المساحة الكبيرة بالسعر القليل وهذا يؤثر على الموقع والمكان فالتناسب هنا هو تناسب عكسي بمعنى مساحة كبيرة يكون المكان والموقع غير مميزين والعكس صحيح ….
ثانيا : المكان ومستوى المنطقة فمعظم مناطق القاهرة الكبرى والاقاليم معروف سعر بيع أمتار الوحدات فيها وهى ارقام معلنة ومعروفة فاذا كنت تريد السكن فى منطقة مثلا كـ شيخ زايد فأقل سعر متر فيها 1500 ج للكاش حتى يصل الى 6000 ج للمتر فى الكمبوند نصف تشطيب – أكتوبر من 1600 ج للكاش حتى 3500 ج نصف تشطيب – التجمع الخامس 2300 ج حتى 3500 ج ويصل الى الكمبوند الى 10000 ج نصف تشطيب للمتر – الشروق من 1200 ج سعر المتر الى 2500 ج نصف تشطيب –
العبور 1500 ج الى 2500 ج ويصل الى 4000 ج للكمبوند – حدائق الاهرام 1200 ج الى 2500 ج نصف تشطيب – مصر الجديدة من 3000 ج الى 6000 ج سعر المتر نصف تشطيب – المعادى من 3500 ج الى 8000 ج نصف تشطيب – المعادى الجديدة 2500 ج نصف تشطيب الى 3500 ج ويصل فى الكمبوند الى 6000 ج – المقطم من 1800 ج نصف تشطيب الى 4000 ج نصف تشطيب و المهندسين من 3000 ج الى 8000 ج نصف تشطيب وتختلف الاسعار من النقدى عنها فى التقسيط على سنة او أثنين او أكثر من ذلك
ثالثا : مستوى المنطقة فبعض المناطق تمتاز بوجود أرتفاعات عالية والبعض لا يوجد بة ارتفاعات فلابد من سؤال أنفسنا هل نحب السكن فى العمارات ذات الكثافة السكانية العالية أم لا ؟
رابعا : نوعية البناء فلابد من أن يكون القائمين على البناء أشخاص مشهود لهم بالامانة والصدق ومعروفين فى السوق ولهم سابقة اعمال .
خامسا : اتجاة الوحدة فلابد من مراعاة أماكن دخول الهواء وخروجة عند أختيار الوحدة وهل هى صحية ام لا – ضوء الشمس هل يدخل للوحدة من أى جانب فالابراج العالية فى الشوارع الوحدة لا يدخل لها ضوء الشمس مطلقا وهذا يؤثر على الأطفال الرضع وعلى كبار السن لأن عامل التهوية هام جدا فى أختيار الوحدة وكذلك الوحدات الخلفية تكون غير مرغوبة فى الشراء الا لو كانت على شوارع كبيرة او حدائق تسمح بدخول الشمس والضوء والهواء
سادسا : أرتفاع الوحدة وعدد أدوارها يؤثر بالسلب أو الايجاب فى قرارات الشراء فبعض أصحاب العمارات يميلون الى بيع الادوار العليا اولا حتى يتخلصوا منها ثم يبيعون الادوار الباقية بسعر أعلى وهى تستخدم كذلك لتسعير الادوار الباقية .
سابعا: هل عرض الشارع يؤثر على قرار الشراء والمنظر الامامى كذلك يؤثر بشكل كبير على قرار الشراء فعندما يكون عرض الشارع يسمح بدخول الهواء والشمس تكون الوحدة سعرها أكبر من مثيلتها ذات الشارع الضيق التى لا تسمح- وأخيرا وليس بأخر لابد من التأنى فى الشراء للوصول الى النتيجة المرجوة من الشراء اذا كان السكن أو الاستثمار أو الادخار او أى مقومات أخرى للشراء
لماذا لم تأتى اتصالات بعد أن أضفت عقارى؟
هذا السؤال هام بل و هام جداً
و لكن للإجابة عليه يجب علينا فى البداية إدراك أسباب وجود عدد كبير من الاتصالات لعقار معين دون عقار آخر.
و لابد أيضاً من فهم ما الذى يبحث عنه المستهلك ، فهل المستهلك يبحث عن عقار منخفض التكلفة أم مكان مميز أم عن عقار قيمته سترتفع فى الأشهر القليلة القادمة كنوع من الاستثمار فى المجال العقارى.
و لكن على رغم اختلاف أهداف و أذواق مشترى العقار ستظل هناك أشياء رئيسية يبحث عنها الراغب بعقار.
و على رأسها :
1- تقديم معلومات صحيحة غير مغلوطة عن العقار سواء فى السعر أو الموقع أو أى معلومات أخرى متعلقة بالعقار.
2- وجود معلومات تفصيلية و خصوصاً فى ما يخص الأسعار و مكان العقار (حيث أثبتت الدراسات أن العقارات التى لديها أسعار معلنة بالإعلان لديها عدد اتصالات أكبر من العقارات التى ليس لديها أسعار معلنة )
3- وجود وسائل اتصالات متعددة للمعلن (حيث أن بعض الباحثين عن العقارات يفضلون الاتصال عن طريق التليفون و البعض الآخر يفضل التواصل عن طريق البريد الإلكترونى و آخرون يضعون تعليقات على صفحة العقار نفسها.
لذلك سيكون قراراً حكيماً و حكيماً جداً إذا تابعت صفحت عقارك بشكل يومى.
4- البعض يكتب عنوان عقاره بدقة و لكن لا يحدده بنفس الدقة على الخريطة ، و تكمن خطورة هذا الأمر فى الآتى:
عندما يبحث المشترى عن العقار سيبحث بالخريطة عن حى ما فإذا لم تحدد عقارك بدقة لن يجد الباحث عقارك فى المكان الصحيح مع إزدياد عدم دقة المعلومة.
لذلك عملية بيع العقار تعتمد بالأساس على أن يكون عقارك هو العقار الذى سيلبى احتياجاته فكن حريصاً عند توصيفك للعقار بالطريقة الصحيحة للحصول ليس فقط على اتصالات بل الوصول للشخص الذى سيقوم بعملية الشراء الفعلية و ليس فقط الاهتمام الشكلى بالعقار
كيفية توثيق عقد ملكية العقار
بالطبع توثيق عقد ملكية العقار من الأشياء الهامة جداً لضمان حق المالك الجديد فى العقار لأن ذلك يضمن حق المالك فى العقار و يحميه من التلاعب غير القانونى الذى قد يحدث لو لم يكن العقد موثقاً.
و بالحديث عن التوثيق لعقد ملكية العقار يترأى للكثيرين أما التوثيق بالشهر العقارى و رفع دعوى صحة توقيع ، فاما هو التسجيل بالشهر العقارى و ما هى دعوى صحة توقيع؟
أولاً التوثيق بالشهر العقارى:
الشهر العقارى هو الجهة القانونية التى يتم عن طريقها تسجيل عقود البيع للعقارات داخل سجلات معدة لذلك بمكاتب الشهر العقارى التابعة لوزارة العدل ، و يتم إصدار عقود مشهرة تحت رقم يتم تحديده من قبل المكتب و يسمى رقم الشهر و بهذا الرقم يجوز لذوى الشأن أن يستخرجوا نسخ من العقد المشهر للبيع فى أى وقت.
و أهمية تلك الإجراءات تتمثل فى أن عقد الملكية يصبح موثقاً أمام جهة حكومية تابعة لوزارة العدل و يأخذ الصفة القانونية.
ثانياً: دعوى صحة التوقيع
هى دعوى تحفظية تقام لإثبات صحة التوقيع على العقد فقط دون التأكد من فحوى العقد و ذلك طبقاً لنص المادة (45) من قانون الإثبات و يكون ذلك عن طريق التقاضى أمام المحاكم المختصة و ترفع من أحد أطراف العقد حيث يأتى أطراف العقد و يقروا بصحة أو عدم صحة توقيعهم على العقد .
و بالنسبة لتحديد ما هو الإجراء الأقوى لتوثيق عقد ملكية العقار فإن الرأى الأقوى سنداً و إثباتاً للملكية هو عن طريق التوثيق بالشهر العقارى
كيف تحدد قيمة عقارك
قيمة العقار فى معظم الأحيان تكون غير واقعية و تقوم على الإفتراض بناء على خبرة الشخص صاحب العقار و الذى يقوم بالتقييم و بالطبع عادة ما يكون هناك اختلافات بين صاحب العقار الذى يقوم بالتقييم و بين العملاء الذين يودون شراء العقار، لأن الأسعار أصبحت نسبية نظراً لإعتمادها على وجهات النظر و ُبعدها عن الحقائق الثابتة بالعقار نفسه.
لذلك موقع عقار القاهرة الجديدة يساعدك على معرفة الخطوات اللازمة التى تساعد صاحب العقار على تحديد قيمة عقاره بناء على الحقائق المتعلقة بالعقار نفسه و ليس بناء على وجهات النظر.
1- موقع العقار: عن طريق تحديد موقع عقارك بدقة ليس فقط بالحى المتواجد به العقار و لكن بالمنطقة و الشارع و ذلك يمكن من خلال تحديده على الخريطة و رؤية متوسط الأسعار.
2- كمية العقارات الموجودة بتلك المنطقة: حيث أن نظرية العرض و الطلب تفرض نفسها بقوة بسوق العقارات، فلذلك كن حريصاً ألا يكون سعر عقارك بعيد جداً عن باقى العقارات الموجودة بنفس المنطقة.
3- مواصفات العقار المادية: من مساحة، و سنة البناء و عدد الغرف و الدور الكائن به العقار.
4- الحالة القانونية للعقار: حيث أن تسجيل عقد العقار يزيد من قيمة العقار المادية.
5- واجهة العقار و الخدمات المقدمة مثل: الأسانسير و الأمن و الحراسة.
تقييم الخدمات المحيطة بالعقار من مستشفيات قريبة و المدارس و المطاعم و الكافيتريات وهى تعتبر لحد كبير عامل ثانوى - 6
كيف تتجنب عمليات النصب عند شراء عقار
الكثير مننا يتعامل مع السوق العقارى و عانينا ما عانينا و كسبنا و خسرنا و لكن لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى.
و من هذا المنطلق كان واجباً على موقع عقار القاهرة الجديدة توضيح تلك الأوراق و الخطوات القانونية الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى بصورة قانونية سليمة التى تضمن حق المشترى و البائع و دون المساس بالحقوق القانونية لأى منهم.
المستندات المطلوبة لنقل ملكية الشقق و العقارات
يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :
1- الحصول على عقد بيع ابتدائى من المالك.
2- رفع دعوى صحة توقيع و نفاذ
3- فى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.
4- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك و للغير.
5- صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى
6- صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
بوجود تلك المستندات القانون يضمن لك كمشترى حقك فى العقار و يضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم
.
خطوات الإعلان عن عقارك و بيعة
خمس نصائح مفيدة حول عملية عرض وبيع عقارك عن طريق موقع عقار القاهرة الجديدة
الخطوة الأولى: إنشا الاعلان
تبدا بإضافة عقارك على موقع عقار القاهرة الجديدة بكتابة كافة التفاصيل المهمة عن العقار المراد بيعة بشكل بسيط مع اضافة صور لكي يسهل على المشتري معرفة ومشاهدة التفاصيل الضرورية.
الخطوة الثانيـة: تحديد السعـر
إن الجزء الرئيسي لشد انتباه المشتريين هو وضع سعر العقار. فإذا تم تسعير المنزل بأقل من قيمته الحقيقية فإن ذلك سيكلفك خسارة مبلغ من المال وإذا تم تسعير المنزل بأكثر مما يجب فإن ذلك يدفع المشترين المتوقعين لتجنب شراء العقار. لتحديد أفضل سعر تطلبه راجع كلفة المنازل التي بيعت حديثا، وقم بتقييم حجم المنافسـة في منطقتك وادرس اتجاهات سوقك المحلي كما أنه من المفيد مناقشة الشروط و البنود الأخرى، مثل موعد تسليم العقار والأغراض التي يشتمل عليها تدخل في عملية البيع. هذا سيجعل منزلك أكثر جاذبية للمشترين المحتملين.
الخطوة الثالثـة: موعد عرض العقار
الآن حان الوقت لجعل منزلك جاهزا لتسلط عليه الأضواء. ابدأ بتنظيفه جيدا واصلح أي اعطال، ثم قم بترتيبه وأعد صبغه ورتب سـاحتـه. تحدث مع اعضاء موقع عقار القاهرة الجديدة او مع ممثل المبيعات العقاري الخاص بك عن نصائح أخرى يمكن أن تسـاعدك في دفع وتسريع عملية البيع والتأثير في المشترين المحتملين وذلك بمجرد وصولهم إلى باب المنزل عن طريق الخريطة التي تسهل معرفة موقع عقارك بالتحديد.
الخطوة الرابعـة: حماية نفسك
في بعض الحالات، تكون عملية بيع منزل ما دعوة للخطر …إليك بعض النصائح التي تجعل الأمر أكثر سلامة، اطلب هوية زائر العقار . أقفل وأخف جميع الأشياء الثمينة و القيمة. تذكر بأن كلمة ” للبيـع” تجذب المشترين، فلا تسمح لأطفالك بأن يفتحوا الباب للغرباء وأذكر في إعلانك اوقات للزيارة او للاتصال. إن كان لديك حيوانات أليفـة تأكد أنها تحت السيطرة الكاملـة. . ابعد أي مواد خطرة. ولاتنسى بأن موقع عقار القاهرة الجديدة غني بالعقاريين المحترفين يمكنك دائماً اخذ نصائحهم.
الخطـوة الخامسـة: إتمام الاتفاق / توقيع العقد
لنعتبر بأن مشتر قام بتقديم عرض سعر لعقار ما، وحان وقت التفاوض. في الحقيقة، فإنه خلال هذه الفترة قد يكون هناك إعادة للمفاوضات حول عرض السعر المتفق عليه سابقا. مع اقتراب الموعد المحدد لإقفال الصفقة، ربما تحتاج لإجراء بعض الإصلاحات أو القيام بأعمال إضافية للمنزل كما هو متفق عليه في العقد. إضافة إلى ذلك، عليك المحافظة على نظافة المنزل بشكل كامل قبل الإقفال حتى يتمكن المشتري من مشاهدة العقار بشكل نهائي. عندما تصل أخيرا إلى طاولة الإقفال تكون قد جهزت سلفا الشهادات والفحوصات الخاصة بالمنزل والمطلوبة في بلديتك أو بلدك. وعندما يتم تسليم النقود وتوقيع كامل الوثائق يكون قد حان الوقت لتسليم المفاتيح وللتركيز على مشروعك القادم الكبير – وترتيب بيتك الجديد.
كيف تكون سمسار تثق فيه الناس و تحب التعامل معه
من المعروف أن مهنـة السمسرة العقارية والدعـاية والاعلان تعتبران من اكثر المهن تحقيقا لدخل مرتفع (بدون رأس مال) وقد كتب الكثيرون من الاقتصاديين ورجال الاعمال المفكرين عن ذلك، ويعتقد الكثيرون بأن مجال العمل بالخدمات العقارية هو عمل معروف ويمارسها العديد بسهولة ويسر ولا يحتاج الا لمكتب وطاولة وبعض الكراسي وخط هاتف والقليل من العلاقات مع مكاتب عقارية وسماسرة عاملون بالسوق والباقي يعتمد على قدرتك على اقناع العميل بالبيع او الشراء او الايجار، وقد ادى ذلك لانتشار المكاتب العقارية بالشوارع الرئيسية بكافة مدننا وبالتالي ادى لزيادة المنافسة على اكتساب نسبة اكبر من عمليات السوق دون الاخذ في الاعتبار مصلحة السوق نفسة
وحيث أن هذا هو الحاصل فعلا بالكثير من مكاتب العقار؛ والذي تسبب بزعزعة ثقة الكثيرين من العملاء بالمكاتب والمؤسسات العقارية نظرا لما تعرض له العديد من هؤلاء العملاء من غش وخداع لمجرد رغبة المكتب بتحصيل عمولته دون الأخذ بالاعتبار مصلحة العميل اما لجهلة بها او لغرض مصلحته الشخصية
ولكن من المهم ان نعلم نحن العقاريين بأن مهنة العقار هي مهنة خدمية تتعمال مع مقدرات الافراد التي عملوا سنين طويله على تأمينها بغرض تحسين وتأمين وضعهم المعيشي.
وكم يؤسفنا أن نجد مجال الخدمات العقارية بدول الغرب يعتمد على اسس علمية ومصداقية وشفافية لم نبلغ القليل منها رغم ما لدينا من تشريعات اسلامية ومبادئ وعادات وتقاليد
من هذا المنطلق رأينا ان نذكر اصحاب المكاتب العقارية ببعض المبادئ والمفاهيم المتعلقة بمجال الخدمات العقارية بهدف الارتقاء بمستوى المهنة التي تتعامل مع ثاني اكبر مصدر لاقتصادنا القومي بعد البترول
ونبدأ بالمبادئ الاساسية للمهنة :
أولاً- الصدق والامانة :- قال رسول الله صلى الله علية وسلم ” من غشنا ليس منا” وهنا المقصود بالغش ما انت اردت ان تخفية من المعلومات عن العميل بقصد تضليله ، او ما اخفي من معلومات عن العميل دون دراية منك بسبب جهلك لها – نعم انت محاسب عن المعلومات التي لم تعرفها لانك قبلت ان تكون الوسيط الامين بهذه الصفقة او المبايعة التي تقاضيت اجرتك عنها ( الدلالة )، ان عملك بهذه المهنة يجعلك بمكان الطرف الثالث (الأمين) الذي يحمي حقوق كلا الطرفين ( البائع والمشتري ) فإذا تعرض احدهم لظرر بسبب هذه المبايعة التي تمت من خلالك كنت محاسب عنه حتى لو جهلت ذلك- فالأجدر بك ان تسعى للمعرفة واكتساب العلم والخبرة اللازمة التي تحمي بها عملائك وبالتالي تحمي بها نفسك امام الله عز وجل.
مما سبق نجد سؤال يطرح نفسة – ما هي المعلومات التي يجب ان يعرفها العقاري لإتمام الصفقة او المبايعة؟
والاجابة تكمن بظروف العقار نفسة – ولكن هنالك عدة معايير مشتركة للعقارات المعروضه للبيع يجب التنويه لها وهي:
1- مطابقة الصك لحدود الملكية والمجاورات.
2- التأكد من الملكية – وعدم وجود منازعه على العقار.
3- معرفة الالتزامات المالية على العقار المعروض من رهن او مخالفات او فواتير خدمات.
4- التثبت من مطابقة المخططات التصميمية وفسح البناء للمنفذ على الطبيعة.
5- عدم المشاركة بأي مبايعه تكون احد العناصر السابقة بها غير متاحه لك، اما بسبب عدم وجودها اصلا او لعدم تقديمها.
ضرورة الاستعانة بذوي الخبرة من القانونيين في ابرام عقود المبايعات والصفقات ذات الطابع الخاص ، مثل البيع بالأجل والتقسيط والبدل - 6
نصائح للباحث عن شقة أو فيلا للايجار
عقار القاهرة الجديدة يساعد الباحثين عن شقة او فيلا للأيجار. بتقديم النصائح السبع التالية
1- على مستوى المنطقة التي تريد الاستئجار فيها حاول ان تتخلص من عقدة المستويات، يعني لاتقول المنطقة التي اريد الاتسئجار فيها اقل من مستواى وبهذا الأسلوب سوف تطول عمليه البحث وخاصه في حاله قلة العروض المتوفرة في المنطقة، والأهم من ذلك هو موقع العقار.
2- على مستوى العقار السكني نفسه، حاول أن ترضى بتصميم العقار في حال ان الغرف صغيرة والحمامات ألوانها غير جميلة والأبواب تصدر أصوات وخزائن المطبخ مرتفعة وغيرها من ملاحظات شكليه او انتقادات، لأن الأهم هو انك بحاجة الى سكن ومن الضروري التغاضي عن هذه العيوب الصغيرة والا قل وداعاً للعقار.
3- في حال وافقت على وحدة من العقارات (سواء كانت شقة او فيلا) السكنية المعروضة، لاتنتظر. إدفع مبلغ مقدم عبارة عن عربون أو حجز للعقار وبالتالي تضمن عدم ضياع الفرصه بالإستئجار لأنك تثبت للمالك جديتك وقبولك بالإستئجار عن طريق المبلغ المقدم.
4- إذا كان هناك وسيط يبحث معك ويساعدك في تأمين العقار المنشود لاتبخس حقه او تذهب من وراه مباشرة للمالك او المؤجر، لأنك تكون ظلمت الوسيط الذي كرس وقتة وجهده معك وبالتالي يصبح تفكيره وتركيزه والهاجس الوحيد عنده هو العمولة مع كل الزبائن لذلك لا تقم بالقاء الوم على وسطاء التأجير.
5- اتخذ قرارك بسرعة خاصه اذا كنت لاتملك الكثير من الوقت، فهناك غيرك يريد الأستئجار، وأهم شي لاتآخذ رأي زوجك (مع احترامي للزوجات) في هذا الموضوع إلا اذا كانت هناك ضروف خاصه لأنها بتنتقد كل شئ ولن تتفقك معك نهائياً بهذه المسألة وخاصه اذا كنت انت من اختار العقار لذلك إحسم الأمر بسرعة.
6- لاتقم بالمقارنة بين أسعار إيجارات مدينة على سبيل المثال “الرياض” وضواحيها القريبة مع الضواحي البعيدة او مع باقي مدن الممكلة لأنك حتماً سوف تتعب ولن تقدر تحسم قرارك.
ابقى على إطلاع دائم على اسعار الإيجارات حتى لاتفاجئ بالأسعار ارتفاعاً او انخفاضاً - 7
نصائح عن كيفية تقييم العقارات
لعل أهم مرحلة من مراحل شراء العقار هي تقييم العقار، فالحقيقة أن معظم الراغبين في شراء شقة أو فلة قد تنقصهم الخبرة في كيفية تقييم العقارات، وبالرغم من أننا ننصح دوماً بالاستعانة بمثمن عقاري صاحب خبرة، إلا أن هذه النصائح قد تساعد في تقييم العقار خلال فترة البحث عن طريق عقار ماب. فمثلاً، ، نلاحظ أن هناك الكثير من العقارات، وبالتأكيد أن بعضها قد تكون تسعيرته فوق تسعيرة السوق، وبالتالي تزيد أهمية معرفة مبادئ التقييم العقاري للتأكد من إتخاذ قرار الشراء المناسب.
يجمع الخبراء على أن هناك ثلاث طرق رئيسية للتقييم العقاري:
المقارنة مع عقارات مشابهه بيعت حديثا في نفس المنطقة
هذه الطريقة هي عبارة عن مجموعة من الاجراءات يتم استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على اسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة. وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار واهمها: موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، فضلا عن تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب) كما يمكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والاراضي الخالية او التي يمكن اعتبارها اراضي فضاء.
حساب تكلفة بناء مبنى مماثل
هنا يتم تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.
وتعتمد هذه الطريقة على النقاط التالية التي يجب أن يتم وضعها بعين الاعتبار عن تقييم العقار:
1) تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.
2) تقييم كلفة البناء الحالية.
3) تقييم الهلاك (أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه)
4) قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك.
5) يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية
حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار
تعتمد هذه الطريقة على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر مدخولا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ولاتكون مقبولة لدى مستثمر آخر وفي ضوء هذة النسبة تحدد قيمة العقار.
وتعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية :
1) تقييم مجموع المدخول الكلي
2) تحديد نسبة الشواغر
3) تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.
4) تحديد قيمة المدخول الصافية
5) حساب نسبة المدخول على سعر العقار.
إلا أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المدخول الصافي، وأكثر ماتستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية – التجارية – الأسواق – أي التي تدر مدخولا ماديا.
نصائح عند شراء ارض للبناء
يفضل عدم التسرع في شراء الأرض حيث أن حسن اختيار الأرض هي البداية الناجحة لتنفيذ حلمك في بناء بيت الأحلام ، ولذلك ينبغي مراعاة ما يلي:-
الخصائص الطوبوغرافية للموقع:- ( التربة الجيدة التي تتحمل الضغط ويمكن الاستفادة مناها لاحقاً لإعادة الردم )،( مستوى المياه الجوفية والذي يفضل أن يكون تحت مستوى التأسيس– ويمكن معرفته من خلال مواقع مجاورة تم حفرها )،( تجنب مجاري السيول ويمكنك معرفة خط مجرى السيول عبر الخريطة)
مراعاة التوجيه الجيد ( حركة الشمس ، واتجاهات الرياح ):- بمدينة جدة مثلاً يفضل التوجيه الشمالي والشمالي الغربي لمواجهة الرياح السائدة و تجنب أشعة الشمس الجنوبية وقت الصيف
نظام البناء بالمنطقة:- حيث ينبغي معرفة نظام البناء ( الارتفاعات ، نسبة البناء )
الخدمات وسهولة الوصول للموقع:- مراعاة توفر الخدمات ( الكهرباء ، المياه ، الصرف ، الهاتف ) وكذلك ضرورة مراعاة سهولة الوصول للموقع
مراعاة تطابق مواصفات الأرض لصك الملكية ( المنطقة ، الأبعاد ، المجاورات )
===================
رغم تسجيله فى الشهر العقارى
إحذر .. عقارك قد يتم بيعه دون علمك !
كيف تتصرف إذا فوجئت بأن العقار الذي تملكه ومسجل في الشهر العقاري باسمك قد تم بيعه دون علمك، بل وتسجيله أيضاً في الشهر العقاري بأسم شخص آخر ؟
المستشار محمد عبده صالح أمين صندوق نادي القضاة بطل قصة غريبة بدأت فصولها عندما عرض العقار الذي يملكه في 79 شارع خالد بن الوليد بالاسكندرية للبيع في يونيه الماضي.
أحد الراغبين في شراء العقار توجه إلي الشهر العقاري كإجراء طبيعي للتأكد من وضعه القانوني وسلامة عقود الملكية.. ليكتشف أن نفس العقار مقدم له طلب شهر وتحديد مساحة باسم شخص آخر. بالتأكيد هناك خطأ أو لبس ما.. هذا أول ماجال في ذهن المستشار محمد عبده فالعقار مسجل في الشهر العقاري ويستحيل أن يتم عليه أي إجراء سواء بالبيع أو غيره بدون موافقته.
لم يكذب المستشار خبراً، وكلف محاميه بالذهاب إلي الشهر العقاري للوقوف علي الحقيقة، لتأتي المفاجأة كالصاعقة..فالعقار بالفعل مقدم له طلب إشهار تحديد مساحة، بناء علي عقد بيع وهمي. ورغم أن الإجراءات القانونية تقتضي وجود أصل توكيل بالتصرف في العقار أو وجب صاحب الشأن بنفسه لإجراء أي معاملة علي العقار، إلا أن موظفوي مكتب الشهر العقاري بالمنتزه ادعوا أنهم قاموا بالإجراءات الطبيعية ولم يخالفوا القانون، رغم أن عقد البيع المقدم لهم وهمي وليس عليه توقيع صاحب العقار !
الصدفة وحدها هي التي لعبت دورها لاكتشاف إجراءات البيع الوهمية للعقار قبل أن يتم تسجيله في الشهر العقاري ويصبح من الناحية القانونية مملوكاً لشخص آخر، وقد يصدر حكماً بتسليمه له وتمكينه منه، ووقتها سيتم اللجوء للتقاضي والمحاكم، ومن يدري متي كان سيتم حسم النزاع ؟! أو إذا كانت ستتم مساومات مقابل إحقاق الحق وإعادة العقار لصاحبه الأصلي !
المستشار محمد عبده صالح حرر المحضر رقم 2014/22096 إداري المنتزة الذي تمت إحالته إلي النيابة للتحقيق. الواقعة رغم غرابتها إلا أنها تدق بقوة جرس إنذار لأي صاحب عقار.. إحذر قد تفاجأ بأن عقارك قد تم بيعه بل وتسجيله أيضا في الشهر العقاري دون أن تدري !
=======
الحل في أمرين إعادة النظر في تطبيق قانون السجل العيني من واقع الطبيعة فعليا وتعديل المادة 11 من قانون المرافعات
بيع ملك الغير المنتشر في مصر منذ فترة ليست بقريبة سببه التطبيق الخاطئ لقانون السجل العيني الذي استحدث نظام الصحيفة العقارية لكل قطعة أرض سواء زراعية أو سكنية ولم يطبق التطبيق الصحيح بل تم نقل البيانات المسجلة بالشهر العقاري من مئات السنين إلي الصحف الجديدة التي استحدثها القانون الأمر الذي استبقي أسماء ملاك ماتوا من أزمنة بعيدة بما حال بين ألملاك الحاليين للعقارات من تسجيل عقاراتهم دون اللجوء للتحصل علي أحكام قضائية بصحة ونفاذ عقود قد لا تكون صحيحة كما جاء بالخبر ودون اتصال علم المرفوع ضدهم هذه الدعاوي لوجود عيب في المادة الخاصة بكيفية تسليم الإعلانات القضائية في قانون المرافعات حيث تمنع هذه المادة المحضر مجري الإعلان من التحقق من شخصية متلقي الإعلان منه بما يفتح الباب للتلاعب في وصول الإعلان لصاحبه عن طريق راغب الإعلان ويمكن المتلاعبين من التحصل علي أحكام قضائية بصحة ونفاذ عقود قد تكون مزورة علي أصحابها أو واردة علي ملكية آخرين لم يكونوا اتخذوا إجراءات تسجيل من قبل علي أملاكهم مكتفين بوضع اليد أو لتعذر تحصلهم علي أحكام قضائية لعدم تمكنهم من الوصول إلي أصحاب الملكيات المسجل
8
رزق سلطان المحامي بالنقض بالمنصورة
2014/11/14 11:30
أضف رد
1-
2+
كل إجراءات نقل الملكية الرسمية والتسجيل تتم في مصر بوجود أكثر من ممثل للدولة في خطوات عدة أكثر من أوربا ولكن
بيع ملك الغير المنتشر في مصر منذ فترة ليست بقريبة سببه التطبيق الخاطئ لقانون السجل العيني الذي استحدث نظام الصحيفة العقارية لكل قطعة أرض سواء زراعية أو سكنية ولم يطبق التطبيق الصحيح بل تم نقل البيانات المسجلة بالشهر العقاري من مئات السنين إلي الصحف الجديدة التي استحدثها القانون الأمر الذي استبقي أسماء ملاك ماتوا من أزمنة بعيدة بما حال بين ألملاك الحاليين للعقارات من تسجيل عقاراتهم دون اللجوء للتحصل علي أحكام قضائية بصحة ونفاذ عقود قد لا تكون صحيحة كما جاء بالخبر ودون اتصال علم المرفوع ضدهم هذه الدعاوي لوجود عيب في المادة الخاصة بكيفية تسليم الإعلانات القضائية في قانون المرافعات حيث تمنع هذه المادة المحضر مجري الإعلان من التحقق من شخصية متلقي الإعلان منه بما يفتح الباب للتلاعب في وصول الإعلان لصاحبه عن طريق راغب الإعلان ويمكن المتلاعبين من التحصل علي أحكام قضائية بصحة ونفاذ عقود قد تكون مزورة علي أصحابها أو واردة علي ملكية آخرين لم يكونوا اتخذوا إجراءات تسجيل من قبل علي أملاكهم مكتفين بوضع اليد أو لتعذر تحصلهم علي أحكام قضائية لعدم تمكنهم من الوصول إلي أصحاب الملكيات المسجل
7
المهندس\ شريف شفيق بسطا عطية
2014/11/14 10:57
أضف رد
2-
12+
المهندس محمود عبد الحميد محمد ...............حمدالله على السلامة
مش كل شئ مطبق فى الخارج يصلح تطبيقه فى بلدنا لأن هنا الذمم خربة وكل شخص ينحشر بين البايع والمشترى هو طامع وهو قد عرف ان البابع قبض كام مليون فتبدأ عمليات خطف الاطفال واعادتهم بفدية ومش بعيد ان الثروة تتسرق قبل ما يروح البايع البيت هذه الوظيف ة يقوم بها المحامى وغالبية الناس لا تثق بالمحامين ولكن يجب ان يكون البائع والمشترى عندهم قدر مناسب من الثقافة القانونية
6
ابو العز
2014/11/14 10:44
أضف رد
0-
2+
أعجب ..
اشترى دكتور صديقي عقارا من احد ورثة عقار وسجل باسمه منذ عقد من الزمان , فلما راجع اكتشف الغاء القيد لقيام ورثة آخرين بطلب إلغاء البيع والغاء القيد لبطلان اجراءات حصر الأرث ؟! طمعا في الأسعار الجديدة للعقارات ؟!.
5
المهندس محمود عبدالحميد محمد بالقاهرة
2014/11/14 09:40
أضف رد
0-
8+
الحل موجود ومطبق فى أوربا ، وهو ألا يشترى شخص أو يبيع عقارا مباشرة لشخص آخر ، بل لابد من وجود ممثل للدولة بين الطرفين لكى تتم عمليات البيع والشراء بدون نصب !!
الحل موجود ومطبق فى أوربا ، وهو ألا يشترى شخص أو يبيع عقارا مباشرة لشخص آخر ، بل لابد من وجود ممثل للدولة بين الطرفين لكى تتم عمليات البيع والشراء بدون نصب !! وظيفة هذا الوسيط هى التأكد من ملكية البائع للعقار وحقه فى بيعه ، فمثلا ليس العقار مرهونا بسبب دين أو محجوزا عليه بحكم محكمة أو ملكا لعدة ورثة الخ ،ويقوم هذا الشخص أيضا بالتأكد من حلة العقار ومطابقته للمواصفات وليس به عيوب مخفية ، ثم يقوم هذا الشخص بنقل ملكية العقار للمشترى بعد أن يعطى البائع ثم العقار عن طريقة ، أى المشترى لا يدفع مباشرة للمشترى ، وهذا يضمن صيانة الحقوق وتحصيل حق الدولة ، وهذا اإجراء يضمن حقوق الجميع بائم ومشترى ودولة ، بل يمثل دخلا للخزانة العامة لا يستهان به ، من ٥ الى ١٠ % من ثمن العقار ، ولوصدر قانون بذلك لطبق وزيرالمالية هذا النظام أضاف إيرادات بالمليارات لخزينة الدولة المهندس محمود عبدالحميد محمد بالقاهرة
4
حامد الروبى
2014/11/14 01:49
أضف رد
0-
8+
تواطؤ موظفى الشهر العقارى
ياسيدى هذه الواقعه ان دلت على شىء فإنها تدل على تواطؤ موظفى الشهر العقارى لأنهم تجاهلوا وجود المالك او وكيله فى هذه الواقعة لإجراء اى معاملة على العقار بل انهم قبلوا عقد بيع وهمى لم يوجد عليه توقيع مالك العقار ! ! ! وهذا لأن العين التى تم عليها عملية النصب قيمة جدا و تقع فى شارع خالد بن الوليد بالاسكندرية الذى يعتبر ملكية شقة فيه يمثل ثروة كبيرة فما بالك بعمارة ؟
3
sameh shawky
2014/11/14 00:25
أضف رد
0-
6+
منتهى الفوضى
التعليق الوحيد على هذا المقال هو أن بلدنا أصبحت فوضى فى كل شئ , يعنى إية موظفوا الشهر العقارى يقومون بتسجيل عقار باسم شخص أخر بدون توقيع المالك الأصلى على عقد البيع بل لابد من وجود صاحب الشأن نفسة ( البائع و الشترى ) كشرط للتسجيل.
2
المهندس\ شريف شفيق بسطا عطية
2014/11/13 23:57
أضف رد
0-
11+
هم مجموعة من الموظفين المتلاعبين يجب محاسبتهم قانونيا
.
1
مريم القديمة
2014/11/13 23:45
أضف رد
2-
6+
أقصر الطرق
أن يتم سؤال موظفى الشهر العقارى كيف تكون صيغة القانون التى تمنع تكرار ماحدث بالواقعة المذكورة. ويتم تعديل القانون حسب الصيغة الجديدة. فهل يمكن الوصول لذلك دون بيزنطيات.
==========================
توجيهات ونصائح قانونية هامة للمواطنين لتجنب النصب العقاري قبل او عند شراء او إيجار قطعة ارض او عقار او وحدة سكنية او إدارية او تجارية بسبب غياب الضمانات
ان شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.
فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.
ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك و لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :-
- الحصول على عقد ملكية العقار او الوحدة السكنية المراد شرائها من المالك
وفى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.-
- وفى حالة ما اذا كان المالك الحلى قد اشترى الوحدة او العقار من قبل من مالك اخر او عدة ملاك سابقين فيجب وجود عقد او حجة ملكية الارض المقام عليها العقار او عقد ملكية الوحدة السكنية الاصلى لاول مالك وبقية عقود الببع الاخرى الى ان تصل الى اخر مالك للوحدة او العقار المالك الحالى بحوزة المالك ويتم اخذ صورة من جميع العقود التى تدل على انتقال الملكية لاخر مالك لهذا العقار او الوحدة السكنية والذهاب بهم الى محامى ( مهم جدا ) نظرا لاثباتهم فى عقد البيع المبرم بينك وبين البائع ولضمان عدم اثارة اى مشاكل قانونية عند رفع دعوى صحة توقيع او صحة ونفاذ.
- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
- وعند شراء شقة من مشوع سكنى تابع لوزارة الاسكان والتعمير بنك االاسكان والتعمير يجب ان تحصل عاى محضر تسليم الجهاز بوزارة الاسكان والبنك بالمنطقة التابع لها المشروع للمستلم الاول للشقة وتوكيلات البيع للنفس والغير منه لباقى المالكين بعده و عقود البيع ويتم ابرام عقد بيع بينك وبين اخر مالك ومستلم للشقة ومعرفة باقى الاقساط اذا لم يكن مسسد باقى الاقساط لبنك التعمير والاسكان والذهاب مهع بكل المستندات السابقة للحى لمعرفة الغير مسدد من فواتير ماء وكهرباء و غاز ان وجد ثم الذهاب لمكتب الشهر العقارى للاطلاع ع على التوكيلات وعمل توكيل لك واثبات كل المشترين السابقين باسمائهم وارقام توكيلاتهم فى التوكيل الجديد لك قبل دفع المبلغ له لضمان حقك وتكمل انت مع البنك باقى الاقساط.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى
وبعد تلك المقدمة الهامة السابقة اليك تلك النصائح القانونية الهامة التى يجب مراعاتها بدقة ويجب عليك ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام منها :-
1- لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة و راجع مستندات الملكية فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية سند البائع الموجودة معه لتتبين ما هى صفته, وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول ، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا (مسجل) وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وامتنع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا تقع فريسة لعملية نصب.
2 - اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع او كل وارث يوافق بتوكيل مستقل ولكن ينبغىى الا ينسى اى احد من الورثة والا تترتب مشاكل قانوية بعد ذلك ويبتذ الوارث الباقى الغير موافق المشترى للحصول على موافقته لاتمام البيع بعد ذلك.
3 - راجع بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة. فيفضل الا تشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على اموالك و إحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسة او كودى و يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.
44 - راجع الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :-
أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة. وامتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليك اموالك.
ب - التأكد من أن هذا العقار أنشىء بناء على رخصة بناء و له رخصة بناء بالفعل وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها ..وإحذر أن تشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، وتفقد مالك أو حياتك وحياة اسرتك لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية كما ذكرنا سابقا.
5 - اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك .. فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك وإمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك اموالك.
77- عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار
ينبغى التقديم للمشكلة الاولى وهى معرفة انواع العقود قبل ابرامها وهل عقد العقار الذى يعتد مستند يبرم على اساسه عقد شراء هذا الغقار حيث إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
أنواع العقود
وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما
عقود بيع مسجلة
أو عقود بيع ابتدائية
فالأول:- وهوعقد البيع المسجل
هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية.
أما الثانى :- عقد البيع الابتدائي
فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.
وكما ذكرنا من قبل لمنشور لنا بالتفصيل الفارق بين دعوي صحة التوقيع و دعوي صحة التوقيع والنفاذ
فدعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.
أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.
و لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب ولذلك فإن القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.
والحل هو
ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.
8 - العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.
99 - من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.
100 -يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.
11- بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، تقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجار، على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ 0000) الخ وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات.
خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.
12- من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.
بهذه النصائح القانونية السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لأى جزء من حقوقك المادية والادبية والمعنوية من شراءك لعقار او وحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة وضياع اموالك هباءا.
اسامة عبدالوهاب عبد الشافى
المحامى
وانتظروا انشاء الله تعالى قريبا دراسة وبحث شامل ووافى فى موضوع مهم ومطلوب وهو اتحاد الشاغلين الملاك سابقا وكيفية تكوينه والعضوية به واداراته والمراقبة عليه وانقضائه .
ولمزيد من المعلومات والنصائح والاستشارات والابحاث والدراسات القانونية هذا عنوان صفحتى القانونية وصفحتى الشخصية للاطلاع والاستشارات والتساؤلات القانونية .
https://www.facebook.com/osama.wahab.5
https://www.facebook.com/pages/Egyptian-International-Center-E-I-C/1460967960792402?fref=nf
أعجبنيعرض مزيد من التفاعلاتتعليقمشاركة
أبرز التعليقات
4141
137 مشاركة
9 تعليق
التعليقات
اكتب تعليقًا...
Dr-Asser Mohamed شكرا لك جدا جدا جدا بس هى إن شاء الله كدة وليست إنشاء الله. بالنسبة لهذه النقطة "خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة،" كيف عمل ايداع لها او مسمى الادارة التى يتم فيها الايداع؟ وشكرا
أعجبني · رد · 22 أكتوبر، 2016، الساعة 10:58 ص
محمد المتيم سوال واكون شاكر لحضرتك على الإجابه ممكن اعرف ايه الضمانات اللى أخدها على واحد أو شركه دفعتلها مبلغ فلوس واشتركة معاهم بنسبة أسهم وليه نسبة ربح من المكسب ممكن اعرف ايه هى الضمانات اللى ممكن أخدها لكى أحافظ على فلوسى من الضياع وشكرا لسعة صدر حضرتك
أعجبني · رد · 6 فبراير، الساعة 02:22 م
مها زين كنت عايزه اسأل على المساكن اللى بتتبنى فى شارع البحر جنب فيﻻ العطار مين مالكها ورقم تليفونه . وهل ستكون تمليك وﻻ ايجار .
أعجبني · رد · 2 · 15 أبريل، 2015، الساعة 02:53 م
Karim Alkarim حقيقتا محتاجك وأرغب التواصل معك
أعجبني · رد · 2 · 10 أبريل، 2015، الساعة 03:57 ص
Ashraf Fouda 0096598878843
أعجبني · رد · 1 · 8 أبريل، 2015، الساعة 10:10 م
Mohamed Ibrahem نجم
أعجبني · رد · 1 · 7 يونيو، 2015، الساعة 02:57 م
Wael Bakeer ةر
أعجبني · رد · 19 يوليو، 2016، الساعة 06:24 ص
Osama Yousef
RE RA
أعجبني · رد · 1 · 3 يوليو، 2015، الساعة 05:12 ص
طارق ابوالغيط الاسكندرانى السلام عليكم الساده المستشارين تم توقيع عقد بيع ارض للنفسي اي بائع بصفتي ومشتري بشخصي بموجب توكيل عام شامل بالبيع لنفسه او للغير وقبض الثمن وتوفي الموكل وماذل العقد عرفي اي لم يقدم في اي جها حكوميه وتحرير العقد كان قبل وفاه الموكل بسنه وسوالي ل...عرض المزيد
============================
الخطوات الواجب اتباعها عند شراء شقة تمليك وكتابة العقد؟
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
اولا تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود
أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-
11- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
22- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
33- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
44- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
55- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
66- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
77 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
99- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )
استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقل تسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
الرسوم,
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
5- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان
6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
8- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
9- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
11- احذر من شراء شقة بدون عداد
12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
14 - تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع.
أعجبنيعرض مزيد من التفاعلاتتعليقمشاركة
ترتيب زمني
238238
204 مشاركة
201 تعليق
التعليقات
47 من 201
عرض التعليقات السابقة
احمد جميل السلام عليكم انا اشتريت شقه والشقه مكتوبه باسم امى
والشقه فى عمايرمساكن حكوميه المهم وكان فى محامى وكتبنا عقد ابتدائى والعقد الابتدائى كتبنا فى تنازل عن كل شى وعملنا صحه التوقيع بس مخدناش العقد الاساسى بتاع الشقه ولا عملنا توكيل خاص هل فى قلق ولا عادى علشان هى شقه حقا دفاع من تبع المجلس بيدفعلها كل شهر 23جنيه للمجلس ...ارجوك ارجو الرد طمنى فورا
أعجبني · رد · 1 · 6 أغسطس، 2016، الساعة 01:46 ص
MeMa Alruqi ما هي طريقة شراء شقه مساكن وعليها ايجار متبقي ٧ سنوات والمالك الحالي بتوكيل وليس مالك اصلي
أعجبني · رد · 7 أغسطس، 2016، الساعة 11:39 ص
Reham Ghoniem السلام عليكم جزاك الله خير علي التوضيح السابق ولكن أريد اسأل بخصوص قطعه ارض اشتريتها من المالك هي نصف فدان لاتسجل في الجمعيه الا 8 فدان وقمنا بعمل عقد صحه توقيع ومضي عليها المالك وإخراج الرسومات وبناء فيلا والان نريد أن بعها هل يجوز بيعها بعقد صحه توقيع آخر واحتمال ان المالك الأصلي للارض كلها لن يوقع حيث وجود مشاكل بيننا هل هناك مشكله في ذلك ارجو مراسلتي او التصال على 01008881692
أعجبني · رد · 10 أغسطس، 2016، الساعة 12:37 م · تم تعديله
Beshoo Yousry
Mena Yousry
أعجبني · رد · 11 أغسطس، 2016، الساعة 06:35 ص
Ahmed Shalabi باراك الله فيك و كل محامي يتق الله لان للاسف الشديد فى محامي حسبي الله ونعم الوكيل فيهم
أعجبني · رد · 11 أغسطس، 2016، الساعة 10:22 ص
عمرو بن معد يكرب
Abdul Halim
أعجبني · رد · 1 · 12 أغسطس، 2016، الساعة 03:24 م
Mohamed Mimo طب بقول لحضرتك لو الشقه علي الطوب الاحمر ومفيش لسه عداد اه الوضع هل هذا مقلق
أعجبني · رد · 12 أغسطس، 2016، الساعة 07:49 م
زهرة القصر ممكن سوال بعد اذن حضرتك:
صاحب البيت شال رقم الحديده عندى واحطلى حديده برقم تانى هل كده فى اضرار علياللعلم ان الحديده اللى ركبه عندى رقم شقه فى نفس العقار
أعجبني · رد · 19 أغسطس، 2016، الساعة 01:44 ص
Saad Sarani سوْال
لو كان فيه اختلاف في رقم البطاقة المسجلة في العقد هل يعتبر باطل
أعجبني · رد · 28 أغسطس، 2016، الساعة 12:52 ص
Rania Ismail السلام عليكم لو سمحت حضرتك انا اشتريت شقه من ٦ سنين ومش معايا نسخه من عقد ملكيه الارض وعاوزه ابيع الشقه ومش عارفه اجيبه في حل للموضوع دا ولا اعمل ايه
أعجبني · رد · 29 أغسطس، 2016، الساعة 06:28 م
عرض الردود السابقة
أ / محمد عماد المحامي . Mohamed Emad , Attorney اه يا فندم أن شاء الله
بس لو في ضرايب على المكان للأسف مش هتعرفي تخديها بس ان شاء الله ميكنش فيه
أعجبني · رد · 1 · 29 أغسطس، 2016، الساعة 06:38 م
عرض المزيد من الردود
زهرة الحياه لو سمحت محتاجه استشاره
احنا لو بنشتري قطعة ارض زراعيه يشترط محامي اللي يكتب العقد ولا اي شخص عادي
أعجبني · رد · 16 سبتمبر، 2016، الساعة 09:39 م
أ / محمد عماد المحامي . Mohamed Emad , Attorney محامي طبعاً
أعجبني · رد · 16 سبتمبر، 2016، الساعة 10:02 م
عرض المزيد من الردود
Loka Adham لو سمحت هو لو عقد تمليك شقه بالتقسيط ولسه مخلصش تمنها ينفع يتعملها صحه توقيع ولا لازم يتسدد التمن الاول ويبقي في عقد نهائي
أعجبني · رد · 17 سبتمبر، 2016، الساعة 08:42 م
Arc Ayah Akram
akramessa akramali
أعجبني · رد · 19 سبتمبر، 2016، الساعة 11:10 م
اسراء سالم ممكن سوال لو حد ماضى ايصال امانه وتقطع لو اتلزق ليه قيمه فى المحكمه لو رفع قضيه
أعجبني · رد · 21 سبتمبر، 2016، الساعة 08:23 م · تم تعديله
Gogo Ashraf لو سمحت أن بعت شقة وبعد مابعت اتفقت أن والمشتري انو اخد الشقة ايجارلاني اشتريت شقة علي الطوب ومحتاج تشطيب بس ما كتبتش عقد إيجار مع العلم أنه تم الاتفاق علي أن لا اترك الشقة غير لما اشطة شقتي واعزل وهو الآن يريد طردي من الشقة ما الحل
أعجبني · رد · 24 سبتمبر، 2016، الساعة 01:18 ص
د.ماجد رضا لو سمحتم..ممكن اعرف اجر المحامي ممكن يكون كام لو قام بكل الاجراءات دي من كتابة عقد، وتسجيل؟
أعجبني · رد · تم الرد من قبل الصفحة بشكل خاص · 27 سبتمبر، 2016، الساعة 04:21 م
أ / محمد عماد المحامي . Mohamed Emad , Attorney تم الرد على الخاص
أعجبني · رد · 2 · 27 سبتمبر، 2016، الساعة 04:26 م
عرض المزيد من الردود
Sherif Shaaban
Shaaban Gad
أعجبني · رد · 2 أكتوبر، 2016، الساعة 01:38 ص
Therasa Badeea لو سمحت ممكن اعرف عند شراء شقة تمليك كيف يتم حساب الحصة في الأرض
أعجبني · رد · 1 · 9 أكتوبر، 2016، الساعة 09:48 م
Dina Saleh الافوكاتو نبوي
شيري صالح
أعجبني · رد · 10 أكتوبر، 2016، الساعة 06:33 م
Oo Hamoud كيف اتعامل مع محضر حجز ادارى اشغالات تاندا امام المحل
أعجبني · رد · 13 أكتوبر، 2016، الساعة 12:33 م
Edwar Youssef ماهي المده التى يتم فيها التصديق علي العقد النهاءى في المحكمة . حيث ان المحامي المكلف بذلك استلم العقد الأخضر من الشهر العقاري للتصديق عليه من المحكمة.ولكم جزيل الشكر.
أعجبني · رد · 20 أكتوبر، 2016، الساعة 09:42 ص
Shery Yousef لو سمحتي في شقة عجبتني بس في الدور العاشر والعمارة مترخصة لحد الدور التاسع و قال صاحب العمارة ان الدور العاشر مش مترخص بس ليها حصة في الارض ..فهل فعلا لو دور مش مترخص ممكن يكون ليه حصة في الارض ..... ارجو الرد سريعا
أعجبني · رد · 24 أكتوبر، 2016، الساعة 07:29 م
2 ردان
Abeer Mostafa كيف ابيع شقتي التمليك ان كانت غير مسجلة ولايوجد صحة توقيع ولكن ايصالات الكهرباء بإسمي ؟
أعجبني · رد · 28 أكتوبر، 2016، الساعة 06:04 م
2 ردان
حسن الزاملي
Naser Hasan
أعجبني · رد · 31 أكتوبر، 2016، الساعة 10:32 م
عبدالله ربيع أبو العدل لو سمحت عند التسجيل الشقة في الجهاز بياخدوغ التوكيل الاصلي بتاعي
أعجبني · رد · 1 نوفمبر، 2016، الساعة 09:29 م
Mona Awwad لو سمحت انا اشتريت فيلا دوبلكس بالدور الارضي ولها مدخل خاص وهي خلفية بحدائق الاهرام وكتبت العقد من٤سنين ودفعت ثمنها بالكامل كاش في نفس اليوم علي يد محامي وبعد سنة جبلي صحة توقيع بس مفيش بند في العقد مكتوب فيه اني لية حصة في الارض هو عادي من غير ميذكر بطبيعة الحال ان لية حصة ولا فيها مشكلة
أعجبني · رد · 7 نوفمبر، 2016، الساعة 07:44 ص
أ / محمد عماد المحامي . Mohamed Emad , Attorney على حسب بنود العقد يا فندم لازم أشوف العقد علشان اقول لحضرتك.. بس مش شرط تكون صريحة في العقد
أعجبني · رد · 1 · 7 نوفمبر، 2016، الساعة 11:54 ص
Mona Awwad يعني كدة يكون لي حصة في الارض حتي لو مش مكتوب حصة في الارض او كلمة علي المشاع
أعجبني · رد · 7 نوفمبر، 2016، الساعة 04:25 م
Mona Awwad هل يجوز زيادة بند حصة في الارض في نفس العقد بخط اليد اواضافتها بالكمبيوتر وامضاء البايع عليها او من الافضل كتابة عقد جديد مع العلم ان العقد عليه صحة توقيع من قبل ارجو من حضرتك الاجابة شكرا
أعجبني · رد · 8 نوفمبر، 2016، الساعة 05:33 ص
رد واحد
Travelcompany Halbony
Ibrahim Gamal
أعجبني · رد · 1 · 9 نوفمبر، 2016، الساعة 02:14 ص
Travelcompany Halbony سلام عليكم ..لو سمحت في شقه مش مرخصه وعماره مش مرخصه بس اخده براءه وهيدخلها مقايسات وسعرها كويس عالبحر ...وكل العماير مش مرخصه ...ايه الاحتياطات ال ممكن نعملها لواخدنا الشقه دى ؟؟؟ وشكرا
أعجبني · رد · 2 · 9 نوفمبر، 2016، الساعة 02:32 ص
Mona Moor من فضلك انا شوفت اعلان عن شقه علي النت في منطقة حداءق حلوان خلف ابراج منتصر اتصلت استفسر عن ترخيص المباني الرد ان العمارة ليس لها ترخيص مباني ولكن الارض مرخصه شهر عقاري هل الكلام دي صحيح امان لوانا اشتريتها
أعجبني · رد · 13 نوفمبر، 2016، الساعة 05:51 م
2 ردان
Emad Mohamed Emad فى سؤال حضرتك فى حد مسافر برة مصر وعندة شقة كان شريها بتوكيل وعايز يبعها ليشترى غيرها وعامل لاخوة توكيل عام حتى بالبنك ينفع اخوة يبعلة ولا لازم يرجع هو ليخلص البيعة وشكرا لمجهود حضرتك
أعجبني · رد · 1 · 19 نوفمبر، 2016، الساعة 11:13 م
رد واحد
Ahmed Mohamed سلام عليكم
أعجبني · رد · 25 نوفمبر، 2016، الساعة 08:17 م
Gigi Mohamed السلام عليكم عند عمل عقد مشاركة على عقار وكتابة حصص فى شقق وبعد عمل العقود باسم الكاحول وعمل صحة توقيع على العقود قامت شركة المقاولات بتغير رخصة البناء من الكاحول الى الشركة بالتوكيل ورفضت تسليم الشقق وتم بيعها للغيرماذا يفعل صاحب العقود فى هذة الحالة وشكرا
أعجبني · رد · 1 · 10 ديسمبر، 2016، الساعة 07:55 ص · تم تعديله
Adbulla Mohamed Lawyer الله يحفظك
أعجبني · رد · 17 ديسمبر، 2016، الساعة 09:25 م
Ahmed Elkordy لو سمحت انا كنت عايز اشتري شقة بس مفيش ترخيص فى مصالحة عادى ولا لاة
أعجبني · رد · 1 · 19 ديسمبر، 2016، الساعة 04:58 م
Asmaa Atef
Fatma Muhamed
أعجبني · رد · 23 ديسمبر، 2016، الساعة 12:31 م
هاله الروبى لو سمحت رقم التليفون
أعجبني · رد · 27 ديسمبر، 2016، الساعة 10:41 ص
أ / محمد عماد المحامي . Mohamed Emad , Attorney 01018288074
أعجبني · رد · 28 ديسمبر، 2016، الساعة 01:57 ص
Mona Mostaf لو سمحت انا اشتريت شقه من 17 سنه بعقد ابتداء ي اشترتها من واحد كان شر بها من المالك بتوكيل عام للبيع للنفس والغير وارسل لى انزارشفعه رغم انه شاهد على عقدة اعمل ايه
أعجبني · رد · 7 يناير، الساعة 03:44 م
Mona Mostaf أرجو الرد
أعجبني · رد · 7 يناير، الساعة 04:08 م
Ali Ali شكرا اكثر من راءع هذه المقاله
أعجبني · رد · 11 يناير، الساعة 10:24 م
Ali Ali مفيده جداجداجداجداجداجداجداجدا اكثر من راءع
أعجبني · رد · 11 يناير، الساعة 10:25 م
Jiji Jiji انا من الجزاءر مسموح لي بان اشتري شقة في مصر وماهو قانونكم في ذلك ارجوا الرد على سؤال شكرااا يا اخ المحامي محمد
أعجبني · رد · 22 يناير، الساعة 10:31 م
Mohammed A Fouad Lawyer سؤال منفضلك تم تقديم مشروع بيع عن شقة سكنية في دور اول علوي في عمارة
وهو مرفق به كافة الاوراق و لكن تم الايقاف بسبب انه ذكر ضمن كشف التحديد المساحي كلمة السلم (( والمصعد )) و ده مش موجود بالرخصة و لم يذكر بشهادة الضرايب العقارية ...
بالاضافة الي وجود...عرض المزيد
أعجبني · رد · 24 يناير، الساعة 09:46 م
Heba Azzam لو اشتريت شقه90 متر فى عماره من ثلاثةطوابق بكل طابق شقتين والارض المقامه عليها 200متر ازاى احسب حصة شقتى وشكرا
أعجبني · رد · 4 فبراير، الساعة 01:28 ص
Mostafa Abbas
Islam Fathiاقرا معلومات حلوة عموماً
أعجبني · رد · 4 فبراير، الساعة 01:15 م
Hema Aly ما هو الحل لو شقتين فى دور واحد مكتوبة بعقد واحد وصاحبهم واخدهم شراكة من المالك ما الحل عند بيع شقة واحدة بهم
أعجبني · رد · 8 فبراير، الساعة 08:06 م
اكتب تعليقًا...
===========================
إجراءات الشهرالعقاري والمراحل التي تمر بها
تتم هذه الإجراءات بناء على طلب ذوى الشأن وتمر هذه الإجراءات بثلاث مراحل :
المرحلة الأولى :
1-تبدأ بتقديم الطلب إلى المأمورية المختصة التي يقع بدائرتها العقار من أربع نسخ متطابقة موقعا عليها من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه وترفق به المستندات ألمثبته لصفات وسلطات النائبين عن المتعاقدين (كالتوكيل وقرار الوصاية أو إعلام الوراثة وكذلك المستندات الأخرى التي يتطلبها القانون حسب نوع التعامل وذلك داخل دوسيه أو حافظة يبين عليها أسماء طالبي الشهر ومحال إقامتهم والمستندات المرفقة .
ويقدم هذا الطلب على النموذج المعد لذلك الذي يصرف بغير مقابل في مقر المأمورية ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج .
22- يجب أن يشتمل الطلب على بيان أسماء أطراف التعامل (وكذا البيانات الخاصة بهم ) بشان السن والديانة والجنسية ومحل الإقامه والمهنة ومدى الخضوع لأحكام الكسب غير المشروع وبيان واف عن العقار وموضوع المحرر (بيع ، هبه ، أو غيرها من التصرفات )والثمن أو المقابل وبيانات ربط التكليف وبيان اصل الملكية والحقوق العينية المقررة على العقار إن وجدت ، ويوقع على هذا الطلب من مقدمه بعد إثبات صفته وشخصيته أمام رئيس المأمورية .
33- وبعد التأشير على هذا الطلب بقبوله من رئيس المأمورية يقوم الطالب بسداد الرسم المقرر عليه ثم تسليمه لكاتب الطلبات بالمأمورية ويتسلم منه إيصالا برقم وتاريخ قيد الطلب وبيان المستندات المقدمة معه مع مراعاة أن اى نقص في البيانات المساحية في الطلب أو عدم مراعاة الدقة في تدوينها قد يترتب عليه تعذر التأشير به على المراجع المساحية وهذا يؤدى إلى إهدار أسبقية الطلب في حالة تقديم طلبات لاحقه متعارضة معه على ذات العقار ويعتبر الطلب كان لم يكن إذا لم يتم شهرة خلال سنه من تاريخ قيد الطلب بالمأموريه المختصة بدفتر أسبقية الطلبات ويمكن أن تمتد هذه المدة سنة أخرى إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلبا بالامتداد .
44-تحيل المأموريه نسخه من الطلبات المقدمة إليها في ذات يوم تقديمها إلى المكتب الهندسي التابع للهيئة المصرية العامة للمساحة لإعداد كشوف التحديد وموافاة المأموريه بها لإتمام مراجعة الطلب وإذا كان تحديد العقار يحتاج إلى الإرشاد عنه على المراجع المساحية أو معاينته في الطبيعة فيخطر صاحب الشأن بذلك وعليه المبادرة إلى الحضور للإرشاد أو إتمام المعاينة حتى لايتأخر تحرير كشف التحديد ويتعرض الطلب للسقوط أو إهدار أسبقيته .
ثانيا المستندات المطلوبة لطلب الشهر :
1-مستندات ملكية البائع المسجل طبقا لقانون الشهر العقاري .
22-كشف رسمي من المكلفة الحالية إذا كان العقار مربوطا بالعوائد أو مستخرج من مأموريه الضرائب العقارية إذا كان العقار مربوطا بضريبة الأطيان .
3- يجب بالنسبة للمباني التي أقيمت بعد تاريخ 2/6/19922تقديم شهادة من المحافظة المختصة (الحي ) تتضمن صدور ترخيص بالمباني المقامة ومطابقتها لشروط الترخيص وأحكام القانون رقم 25لسنة 1992 ولا ئحته التنفيذية .
44-إذا كانت ملكية العقار المبنى أو الأرض الفضاء أو الزراعية وغيرها عن طريق الميراث الشرعي فيلزم أن يتضمن الطلب شهر حق الإرث إذا كانت الوفاة قد وقعت بعد 31/12/1946مع تقديم الإعلام الشرعي المثبت للوفاة وحق الورثة .
55- إذا كان التعامل عن شقه أو طابق يجب بيان نسبة ما يخص الشقة أو الطابق في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة إذا كان التعامل يشمل حصة في ملكية الأرض.
مرحلة مقبول للشهر:
11-تقوم المأموريه فور ورود كشف التحديد إليها بمراجعة الطلب من الناحية القانونية والهندسية وتؤشر عليه بقبوله للشهر متى كان مستوفيا وتسليمه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال ثلاثة أيام من تاريخ التاشير عليه بالقبول للشهر فإذا كانت بيانات أو مستندات الطلب غير مستوفاة اخطر صاحب الشأن بذلك لاستفاء أوجه النقص فيها وعلى صاحب الطلب المبادرة إلى استيفاء أوجه النقص حتى يتسنى للمأموريه إنجاز الطلب وموافاته به بعد مراجعته مقبولا للشهر .
مرحلة مشروع المحرر:
يتولى صاحب الشأن بعد استلام أوراق الطلب مقبولا للشهر تحرير مشروع المحرر بالمداد الأسود أو الكمبيوتر على الورق المدموغ المعد للمحررات واجبة الشهر الذي يباع للجمهور بسعر خمسة جنيهات للورقة الواحدة وذلك عدا المحررات الرسمية وأوراق الإجراءات التي يمكن تحريرها بالحبر الأزرق أو الأسود أو الكمبيوتر على الورق الأبيض المزودج ذي الهامشين وذلك من واقع بيانات إخطار القبول للشهر ثم يعاد تقديم المشروع إلى المأموريه مرفقا به إخطار القبول للشهر والمستندات المرفقة معه وذلك لقيده بدفتر أسبقية المشروعات ومراجعته التاشير عليه بصلاحيته للشهر ثم تسلمه المأموريه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال 3ايام من تاريخ التاشير عليه بالصلاحية ويراعى توقيع محام والتصديق على توقيعه من نقابة المحامين المختصة على مشروعات المحررات التي تتضمن تعاقدا بين أطرافها إذا كانت قيمة التعامل فيها 5000جنيه فأكثر ولا يسرى ذلك على أوراق الإجراءات كصحف الدعاوى وشهر الأحكام أو شهر الإرث وإلغاء الوقف قبل تقديمة للمأموريه ويراعى أن قيد الشروع في السجل المعد لذلك وإتمام مراجعته وختمه بخاتم صالح للشهر يكون خلال ثلاثة أيام من تاريخ قيده بدفتر أسبقية المشروعات .
الطلبات المتعارضة وإسقاط الاسبقيه :
11-إذا قدم للمأموريه أكثر من طلب عقار واحد وكانت هذه الطلبات متعارضة أو يمكن أن تتعارض الحقوق المترتبة عليها فان المأموريه تقوم بتسليمها لأصحاب الشأن وإرسالها إليهم بعد التاشير عليها بقبولها للشهر وفق اسبقيه قيدها بدفتر أسبقية الطلبات بالمأموريه بحيث يرسل الطلب اللاحق بعد إرسال الطلب السابق او تسليمه أيضا بفترة معادله بين تدوين كل متهما بدفتر أسبقية الطلبات وبحد أقصى سبعة أيام .
وفى حالة تقديم مشروعات متعارضة ترسل المشروعات بعد التأشير عليها بالصلاحية للشهر أو تسلم لصاحب الشأن بحسب قيدها بدفتر أسبقية المشروعات على أن ترسل أو يسلم المشروع اللاحق بعد إرسال او تسليم المشروع السابق بقترة معادله للفترة بين تدوين كل منهما بدفتر أسبقية المشروعات وذلك بحد أقصى خمسة أيام .2- إذا كان الطلب السابق موقوفا فتقوم المأموريه بإخطار أصحاب الشأن فيه بكتاب مسجل بعلم الوصول بأوجه النقص فيه لاستيفائها خلال مهله قدرها خمسه عشر يوما .
فإذا انقضت تلك المدة دون الاستيفاء المطلوب أحالت المأمورية المختصة الأوراق للمكتب التابعة له للنظر في إسقاط أسبقية هذا الطلب والسير في إجراءات الطلب اللاحق أو إعطاء صاحب الشأن بالطلب السابق مهلة أخرى لاستيفاء ما به من أوجه النقص.
إجراءات المرحلة الثانية
توثيق المحررات والتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها :
يتقدم أصحاب الشأن بعد استلام مشروع المحرر صالحا للشهر إلى اى مكتب أو فرع توثيق لتوثيقه إن كان من المحررات الرسمية أو التصديق على توقيعات ذو الشأن فيه إن كان من المحررات العرفية وذلك مع مراعاة الآتي :-
11-المحررات واجبة الشهر لا يجوز توثيقها أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن إلا إذا كان مؤشرا عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة .
22- تقدر ثم تحصل مقدما جميع رسوم التوثيق والشهر المستحقة على تلك المحررات قبل توثيقها أو التصديق على التوقيعات .
33-أوراق الإجراءات مثل عرائض الدعاوى وتنبيهات نزع الملكية وإنذارات الشفعة تقدم لمكاتب الشهر لشهرها بعد التأشير عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة وتقدم مباشرة لشهرها دون حاجه للتصديق عليها .
44- إذا كان المحرر مطلوبا توثيقه يتعين حضور جميع أطرافه بمجلس العقد أثناء توثيقه وذلك بخلاف التصديق على التوقيعات لذوى الشأن في المحرر يمكن إجراؤها في أكثر من مكتب توثيق لكل فرد أو طرف على حده .
55- تتم إجراءات التوثيق أو التصديق على التوقيعات أمام أي مكتب أو فرع توثيق دون التقيد بمحل إقامة أطراف المحرر عدا المحررات التي استوجب القانون مراعاة الاختصاص المحلى لها .
على انه إذا كان احد المتعاقدين في حالة لا تسمح له بالحضور إلى فرع أو مكتب التوثيق فيجوز له طلب انتقال الموثق إلى محل إقامته وذلك بعد سداد رسم الانتقال .
إجراءات المرحلة الثالثة :
شهر المحرر بمكتب الشهر العقاري
أولا:
تقوم مكاتب الشهر العقاري بالمحافظات بما يأتي :-
11-مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التأشير على مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر (ألمراجعه الفنية(
2- إثبات المحررات في دفاتر الشهر التأشير عليها بما يفيد شهرها.
3- تصوير المحررات التي يطلب شهرها.
4- حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها
5-إعطاء الشهادات العقارية
6- إعداد فهارس المحررات التي تشهر .
7- التأشيرات الهامشية وار سال صور منها للمكتب الرئيسي الإدارة العامة للمحفوظات .
8-إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها
9-الترخيص بالإطلاع (الكشف النظري)
كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خيرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلى الحقوق العينية العقارية .
ما الذي يجب على إتباعه من خطوات عند شراء شقة تمليك وكتابة العقد؟
اولا تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود
أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-
11- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
22- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
33- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
44- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
55- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
66- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
77 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
99- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )
استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقل تسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
الرسوم,
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
22- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 900 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
55- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان
66- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
88- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
99- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
100- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
11- احذر من شراء شقة بدون عداد
122- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
144 - تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع.
الاجراءات العملية لطلب الشهر
:
الاجراءات العملية لطب الشهر
تقديم الطلب
يمر أي طلب شهر بمراحل ثلاث هى مرحلة المقبول (اخطار قبول الشهر) ومرحلة المشروع (تحرير العقد على الورق الأزرق ) وتتم المرحلتان بمأمورية موقع العقار وأخيراً مرحلة الشهر وتكون بالمكتب الرئيسى
أولا مرحلة المقبول
11-: يقدم طلب من أصل + ثلاث صور موقع من صاحب الشأن أو وكيله سواء كان بائع أو مشترى ويتم التوقيع واثبات الصفة ورقم التوكيل أمام رئيس المأمورية حين تقديم الطلب ( والآن مع التعديل الجديد تتم هذه الخطوة على مرحلتين أ- مراجعة الطلب من رئيس المأمورية والتأشير بسداد الرسم ب- تقدير الرسم عند الموظف المسئول بالقسم المالى جـ- الذهاب لخزينة المأمورية وسداد الرسم - بعدها يتم التوقيع عليه أما رئيس المأمورية مرفقاً به صوره ) ويلازم التوقيع على الطلب أخذ تعهد على مقدم الطلب بإستيفاء النقص خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب (ويتم ارسال خطاب مسجل بمضمون ذلك اذا كان الطلب ورد بطريق البريد اضافة الى الحضور للمأمورية لسداد الرسم والتوقيع على الطلب "ولن يقيد الطلب بدفتر أسبقية إلا بعد سداد رسمه وعند سداد الرسم بحوالة بريدية للطلب المرسل بريديا يتم قيده بالسجل يوم وروده ويتم التوقيع عليه فى وقت لاحق بناء على سبب ايقاف")
يجوز تقديم مستندات الطلب فى هذه المرحلة ( سند الملكية وشهادة التمويل أو المكلفة) ولكن ينصح بتأجيلها لحين الاطلاع على كشف التحديد ومعرفة المطلوب منها
2-: يسلم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات
وبهذه المرحلة ينتهى اليوم الأول من أيام مأمورية الشهر العقارى ومن نتأئجه:-
أستلام ايصال الرسوم به رقم طلب شهر وهذا الرقم يكون على شكل 0000 لسنة 00000 مأمورية ...... والذى سنتابع به طلبنا فجميع المراحل التالية وحتى بعد أخذ رقم المشروع يبقى هو الأهم الى حين الحصول على رقم أسبقية الشهرفى مرحلة متأخرة , وتتم هذه المتابعة من خلال سجل الطلبات الذى نوهنا عنه والذى هو حلقة الوصل بين العضو الفنى بالمأمورية والمساحة وصاحب الطلب عن طريق ما يسمى بالايقاف للطلب حيث يتم التوزيع دائما مروراً بهذا السجل
ملحوظة ( ننصح بالحفاظ على ايصال الرسوم حيث أنه سيعلى رقمه على مشروع العقد عند الانتهاء من مرحلة المقبول وكتابة مشروع العقد)
3-: الحضور للمكتب الهندسى للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لأستخراج كشف التحديد للطلب
والطبيعى أن ترسل المأمورية فى اليوم التالى مباشرة صورة من الطلب للمساحة وبها يصل علم المساحة بالطلب فى انتظار حضور صاحب الشأن لتحديد ميعاد المعاينة وننصح بالذهاب من اليوم الأول وذلك بصورة اضافية من الطلب المقدم وقبل مغادرة المأمورية لتحديد ميعاد مع رئيس مأمورية المساحة والمهندس المختص بالمنطقة كسباً للوقت
-لم نذكر رسوم أو حوالة للمساحة حيث أنها تسدد طبقاً للتعديل الجديد ضمن رسوم الطلب وبالتالى لم نتطرق لها لعدم وجودها الآن
مع ملاحظة أنه إذا طلبت المأمورية تطبيق العقد تسدد رسومه بالمساحة استقلالاً
44- يحال الطلب للمراجع الهندسى بالمأمورية لعمل بحث للطلبات المعلاه على عقار التعامل وما تم بها (المراجع الهندسى هو حلقة الوصل بين المساحة والمأمورية)
5-يدخل الطلب للمأمورية (سجل الطلبات للتأشير بورود كشف التحديد وكل ما يتم على الطلب)
ويعرض من خلاله على العضو الفنى ليصدر خطاب ايقاف المستندات واستكمال الناقص بالطلب وهو يحرر من أصل وصورة بدون ابداء اسباب ويعتمد من رئيس المأمورية ويسلم لصاحب الشأن أو الصفة واذا لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل امصحوب بعلم الوصول
**ولا يترتب على عدم ذكر الأسباب بطلان سبب الإيقاف (نقض رقم 52لسنة 322 ق جلسة 26/11/1993)
5- تقديم المستندات
وهى ( سند الملكية – شهادة المشتملات – اعلام الوراثة اذا كان البيع من وارث ) ويتم تقديم المستندات بموجب حافظة موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها وذلط بالتأشير عليها من العضو الفنى (المأمور) الذى يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتم تقديمها بعد التأشير عليها الى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه
6- يظل الطلب من ثلاث لخمس ايام
فإذا كان مستوفياً حرر اخطار القبول بشرط الا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب معى غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة وأن الملكية تسمح فى حدود الاربعة وعشرون قيراط
(يبحث العضو الفنى الطلب من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية وورود العقار باسم المتصرف فى التكليف (التمويل) والوصف ورقم العوايد والترخيص للعقارات المبنية بعد 2/6/1992 ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها )
7- يراجع بعد ذلك من مراجع ثانى أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه
88- يسلم اخطار القبول لصاحب الشأن أو وكيله ومعه كشف التحديد المساحى وباقى المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ
وبذا تنتهى أول مراحل الشهر وهى مرحلة الطلبات والحصول على المقبول
******************
نموذج طلب شهر
بسم الله الرحمن الرحيم
طلب اشهار ارث و بيع حصة ( س ط ) مشاعاً فى كامل أرض ومبانى العقار
السيد الأستاذ/ رئيس مأمورية شهر عقارى -------
خالص تقديرى وبعد
مقدمه لسيادتكم الأستاذ.......................... المحامى بصفته وكيلاً عن
السيد/ ............... الجنسية................. الديانة .............-وعنوانه ..........................
*عقار التعامل : كامل أرض ومبانى العقار الآتى
العقار رقم تنظيم ش ناحية قسم محافظة لوحة رقم والبالغ مسطحه متراً مربعاً وحدوده كالتالى:-
الحد البحرى الغربى: بطول متراً
الحد البحرى الشرقى: بطول متراً
الحد القبلى الشرقى: بطول متراً
الحد القبلى الغربى : بطول متراً
*التمويل:- العقار رقم الكائن شياخة قسم من واقع جرد عموم وما يليه العقار ممول بأسم /
وذلك كالثابت من شهادة المشتملات رقم
فى / / الصادرة من حى مركز المعلومات مراقبة الايرادات
***أولاً: إشهار حق الإرث
ضد تركة المرحوم/ ..........................-مصرى-مسلم
لصالح/ الورثة الشرعيين
بتاريخ / / توفى المرحوم/ وأنحصر إرثه الشرعى فى زوجته/ وتستحق ثمن تركته فرضاً وفى أولاده البلغ/ , , , , , ويستحقون باقى تركته فرضاً للذكر مثل حظ الانثيين
وكان يمتلك حال حياته حصة قدرها س ط فى كامل أرض ومبانى العقار المبينة حدوده ومعالمه عاليه
الملكية: آلت الملكية للمورث عن طريق الشراء من السيد/ بموجب العقد المسجل رقم لسنة .
وبتوزيع التركة: تستحق الزوجة س ط وتستحق كل بنت س ط ويستحق كل ابن س ط
وذلك حسب الثابت من الإعلام الشرعى رقم لسنة وراثات
***ثانياً البيع : بيع حصة س ط فى كامل العقار
الطرف الأول فى التصرف (البائعين)
-السيد / المقيم / ويعمل
2-السيد/ ويعمل
3-السيد/ ويعمل
4-السيد/ ويعمل
5-السيدة/ وتعمل
6-السيدة/ وتعمل
مقيمون/ ش المتفرع من شارع
والجميـــــع لا يخضعـــــــــون لقانون الكسب غيـــــــــر المشــــــــــــروع
"طرف أول بائعين"
الطرف الثانى فى التصرف (المشترين)
1-السيد/ ويعمل
2-السيد/ ويعمل
والأثنان يقيمان ش - -اسكندرية
لا يخضعــــــــان لقانون الكسب غيـــــــــر المشــــــــــــروع
"طرف ثان مشترين"
*بيانات العقار والثمن : المحرر المراد شهره عبارة عن بيع حصة قدرها س ط مشاعاً فى كامل العقار المبين الحدود والمعالم بصدر هذا الطلب لقاء ثمن قدره جنيه (فقط )
الملكية: آلت الملكية للبائعين لحصة قدرها س ط عن طريق الميراث الشرعى من والدهما بموجب إشهار الإرث فى أولاً بصدر هذا الطلب
*الحقوق العينية: العقار المبيعة فيه الحصة المراد شهرها لم يتقرر عليه أى من الحقوق العينية بمختلف أنواعها
أرجو اتخاذ الاجراءات اللازمة لمراجعة هذا الطلب وموافاتى باخطار القبول وذلك تمهيداً لتحرير المشروع
وأتعهد بتقديم المستندات المطلوبة مع استعدادى لسداد الرسوم المقررة
تحريراً فى / /
مقدمه لسيادتكم
وكيلاً عن الطالب الأستاذ/ ..............
المحامى
ملاحظات:
مدة الطلب هى سنة ميلادية تبدأ من تاريخ قيده بدفتر أسبقية الطلبات ويسقط الطلب بمرورها دون تسجيل (شهر) ويجوز مد الطلب سنة أخرى محتفظا بأسبقيته بشرط تقديم طلب امتداد قبل انتهاء السنة الأوى بأربعة عشر يوماً على الأقل على أن يكتب بالأعلى (العنوان) امتداد للطلب رقم ( لسنة )ويحرر له كشف تحديد جديد دون رسوم
ثانياً مرحلة المشروع
بعد استلام اخطار القبول وكشف التحديد والمستندات
1- نبدأ بتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ
مع ملاحظة تضمين المشروع ثلاث اقرارات هم:- 11-اقرار الكسب غير المشروع (خاص بالموظفين والعاملون بالحكومة والقطاع العام) 2- اقرار بمطابقة وصف العقار للطبيعة الحالية على مسئولية الطالب دون مسئولية الشهر العقارى 3- اقرار بخلو العقار من الحقوق العينية الاصلية والتبعية
2- التصديق على توقيع المحامى من النقابة اذا كان الثمن أكثر من (200000 جنيه طبقا للتعديل الأخير بدلاً من خمسة الاف جنيه فى قانون المحاماة السابق) على أن يوقع من محامى ابتدائى على الأقل
33- يقدم المشروع لرئيس المأمورية أو من يحل محله للتأشير عليه بقيده بدفتر أسبقيات المشروعات ويعرض
4- يقدم الطلب للموظف المسئول عن سجل المشاريع
5- يدخل المشروع للمأمور (عضو فنى) لمراجعته
66- يتم تدوين عبارة المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية بعد مراجعة الفهارس
7- يدون العضو الفنى عدد صفحات المشروع ويؤشر عليه بصالح للشهر
88- يسلم مشروع المحرر لصاحب الشأن مختوم بصالح للشهر ومعلى عليه ايصال سداد الرسوم مع باقى المستندات
وبذا تنتهى ثانى مراحل الشهر وهى مرحلة المشروع والحصول على صلاحية الشهر
وهذان المرحلتان كما أجلينا يتمان بمأمورية الشهر فقط
**تقديم طلب الشهر لمأمورية الشهر العقارى وختمه (صالح للشهر) اجراء تمهيدى لا يعفى من التسجيل ( الطعن 1653 / 51 ق جلسة 2/6/1988 )
نموذج مشروع
عقد اشهار حق ارث وبيع حصة س ط
البيانات المساحية:-العقار رقم شارع بناحية قسم
محافظة والبالغ مسطحه متراً مربعاً ً ( فقط متراً مربعاً أجزاء من المائة جزء من المتر المربع) وحدوده كالآتى:-
الحد البحرى الغربى: بطول متر
الحد البحرى الشرقى: بطول متر
الحد القبلى الشرقى: بطول متر
الحد القبلى الغربى: بطول متر
الوصف :- العقار شارع عبارة عن عمارة مكونة من دور أرضى و دوراً علوياً بأسفلها بدروم حسب المعاينة فى / /
ويقر المتعاقدون بمطابقة الوصف للطبيعة الحالية وذلك على مسئوليتهم الشخصية دون أدنى مسئولية على الشهر العقارى
التمويل:- العقار رقم الكائن شياخة – قسم من واقع جرد عموم 90/91 وما يليه العقار ممول بأسم /
وذلك كالثابت من شهادة المشتملات رقم فى / / الصادرة من حى مركز المعلومات مراقبة الايرادات .
أولاً :- أشهار الأرث :- ضد تركة المرحوم / ................... لـــصــالــح / الورثة الشرعيين
بتاريخ / / توفى المرحوم / وانحصر ارثه الشرعى فى زوجته/ وتستحق ثمن تركته فرضاً وفى أولاده البلغ / و و و و ويستحقون باقى تركته تعصيباً للذكر مثل حظ الأنثيين . وذلك طبقا للثابت من الاعلام الشرعى رقم / محكمة .
الملكية:- وكان المورث يمتلك حال حياته حصة قدرها ط فى كامل ارض ومبانى العقار موضوع التعامل والتى آلت إليه عن طريق الشراء من السيد/ ................................. بموجب العقد المسجل رقم لسنة اسكندرية .
التوزيع:- وبتوزيع التركة تستحق الزوجة حصة قدرها س ط ويستحق كل ولد س ط والبنت س
ثالثا:- البيع :- بيع حصة قدرها س ط فى الأرض والمبانى
الأطراف :- ضـد :
1- الطرف الأول فى التصرف (البائعين)
1-السيد / – مصرى - ويعمل
2-السيد/ – مصرى – ويعمل
3-السيد/ – مصرى - ويعمل
4-السيد/ – مصرى – ويعمل
5-السيدة/ – مصرى – وتعمل – وزوجها يعمل
6-السيدة/ – مصرية – وتعمل – وزوجها يعمل
والجميـــــع لا يخضعـــــــــون لقانون الكسب غيـــــــــر المشــــــــــــروع
والجميع يقيمون -قسم محافظة
"والجميع طرف أول بائعين بحق س "
لصـــــــالح :- الطرف الثانى فى التصرف (المشتريان)
1-السيد/ – –ويعمل
2-السيد/ – –ويعمل
ولا يخضعا للكسب غير المشروع
محلهما / ش – ناحية – قسم – محافظة
"طرف ثان مشتريان بالتساوى بحق س "
موضوع البيع:- باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات القانونية والفعلية افراد الطرف الأول البائعون الحصة المباعة الى الطرف الثانى المشترين القابلين لذلك ما هو عبارة عن حصة قدرها س فى الأرض و المبانى للعقار المبين حدوده ومعالمه بصدر هذا العقد
الثمن:- انعقد هذا البيع لقاء ثمن إجمالى مقبوض وقدره جنيه فقط .......... جنيهاً مصرياً ويعتبر توقيع الطرف الاول على هذا العقد بمثابة مخالصة نهائية وتامة بكامل الثمن
الملكية:- آلت الملكية للبائعين للحصة وقدرها ط عن طريق الميراث الشرعى من والدهما المرحوم/ بموجب إشهار الإرث فى أولاً وثانيأً بصدر هذا الطلب
الحقوق العينية: يقر الطرف الأول بأن الحصة المبيعة بالعقار موضوع التعامل غير محملة بأية التزامات وغير محجوز عليها وأنها خالية من كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية ايا كان نوعها ويضمن صحة بيعه هذا فى الحال والمستقبل
التسجيل:- قد وكل الطرف الثانى الأستاذ / حمدى صبحى المحامى فى اتمام اجراءات هذا العقد
الملاحظات:-
1-: التعامل اشهار ارث وبيع
2-: التعامل يحمل رقم جرد كوارد كشف التحديد
3-: قدم التماس مؤرخ فى / / ببيان الحصص والانصبة
44-: التعامل يطل على شارع عرض م (فقط متراً) وشارع عرض م ( متراً) كوارد كشف التحديد ومطابقة المراجع الهندسى
55-: التعامل جزء من مسطح أكبر داخل التحسين داخل المناطق السياحية الا أنه عقار كامل كوارد سند الملكية
66-: يتلاحظ وجود تغير فى شكل الميراث (أو لا يوجد وهذا لضريبة التصرفات العقارية بالنسبة لتصرف الوارث اذا كان يوجد تغير فى الميراث)
7-: المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية
ثالثاً مرحلة الشهر
ويختص بها مكتب الشهر بالمكتب الرئيسى فقط
1- يتم قبل التقدم لشهر المحرر توثيق المحرر أو التصديق على توقيع أطرافه وذلك يتم أمام موثق الشهر العقارى وذلك باعتماد الموثق له وختمه بخاتم شعار الدولة الخاص بمكتب التوثيق
2- يقدم المشروع لسكرتارية قسم المراجعة الفنية لمكتب الشهر العقارى الرئيسى ويوقع بأسقله مقدم الأسبقية ويقيد بدفتر ايصالات استلام المشاريع ويأخذ رقم أسبقية ثم يقيد بدفتر الاسبقية بنفس الرقم ويسلم لصاحب الشأن صورة من الايصال بالاستلام
3- يعرض بعد ذلك على العضو الفنى بالمراجعة الفنية لمراجعته فإن كان به نقص حرر ايقاف من اصل وصورتان تسلم لصاحب الشأن صورة منها فان لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول غلى محل اقامته
4- يعرض على المراجعة المالية للتأكد من صحة الرسوم المسددة عن الطلب
5-إذا كانت الاسبقية مستوفاة يتم التأشير عليها بعبارة روجع ويشهر وذلك بالتأكد من عدم وجود تعاض مع أسبقية أخرى والا امتنع الشهر اذا سجلت أسبقية سابقة عن نفس التعامل لخروج الملكية
6 – تقيد الأسبقية المؤشر عليها بيشهر مسلسلة ضمن اليومية بدفتر شهر المحررات العرفية والرسمية بحسب الأسبقية وبعد انتهاء اليوم يعتمد الدفتر من مدير المراجعة الفنية والامين المساعد هو والاسبقيات وتختم الأسبقية بعدة أختام هى:-
(أ) خاتم ناقل للتكليف وهو خاتم مثلث (ب) خاتم متضمن التاريخ ورقم الشهر وهو خاتم مربع يوقع بنهايته الامين المساعد (ج) خاتم شعار الدولة
7- تسلم المحررات المشهرة لقسم محفوظات الشهر وترسل منها نسخ لقسم الشهادات العقارية والمأموريات لتعلى على فهارسها واحطار مكتب المساحة بها
8- يتسلم صاحب الشأن صورة أولى مجانية من المحرر المشهر ويجوز لصاحب الشأن أو لأى فرد كان ولو من الغير التقديم على صورة أو أكثر بعد سداد الرسم المقرر
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق